Новостройки или вторичка? Что лучше?
Покупка жилья — важный и волнительный момент в жизни большинства людей. Когда решение о покупке принято, нужно сделать самый сложный выбор: новостройка или вторичный фонд? Нестабильная экономическая ситуация в стране в текущем году повлияла и на рынок недвижимости, об изменчивости которого можно судить по ценам на новостройки.
Строительные компании долгое время испытывали финансовые трудности, ведь они зависели от привлечения средств со стороны: от денег дольщиков. Поэтому им приходилось снижать цены на жилье на этапе строительства, и поднимать на 15-20%, когда дом уже сдан в эксплуатацию. С учетом льготных ипотечных программ новостройка обходилась дешевле, чем вторичное жилье.
А какой вариант выгоднее именно сейчас? Точный ответ можно найти только после рассмотрения всех нюансов и конкретных предложений на строительном рынке. У каждого вида есть свои плюсы и минусы, которые нужно учитывать. Чтобы помочь покупателю с выбором, рассказываем обо всем подробно.
Плюсы и минусы новостройки
У нового жилья всегда есть преимущества, и, на первый взгляд, это выгодный вариант. Но у него есть и существенные недостатки. Поэтому сначала покупателю нужно изучить рынок недвижимости: район, состояние жилья, инфраструктуру, качество ремонта и другое.
Преимущества нового жилья
- Ремонт и планировка на свой вкус
Часто новостройки имеют свободную планировку или на этапе строительства изменения в планировку вносит застройщик по просьбе покупателя. А ремонт можно сделать “под себя”, при этом не тратить деньги на переделку чужого ремонта.
- Современная архитектура и высокий уровень комфорта
Архитектурные решения нового времени выгодно выделяются на фоне унылых однотипных домов старого фонда: застройщики ищут оригинальные фасадные решения и новые формы. Уровень комфорта выше, чем в старых домах, так как используются новейшие строительные технологии и материалы высокого качества.
- Новые инфраструктура и паркинг
При строительстве жилых комплексов застройщик обустраивает инфраструктуру: больницы, школы, детские сады. Плюсом для покупателя будет наличие подземного паркинга в многоквартирном доме.
- Срок эксплуатации
Все понимают, что новые дома прослужат дольше. Современные технологии строительства и материалы, усовершенствованное инженерное оборудование — все это увеличит срок эксплуатации недвижимости.
- Эффект новизны
Многим покупателям просто важно ощущение новизны.
Минусы покупки новостройки
- Повышение стоимости жилья в 2022 году
Если до 2022 года новое жилье находилось в более привлекательном ценовом сегменте, то в текущем году ситуация значительно изменилась. В прошлом новостройка обходилась россиянам дешевле, чем вторичка. Для повышения спроса на новое жилье государство вводило меры поддержки аккредитованных банком застройщиков. Так появились, например, льготные ипотечные программы, которые впоследствии привели к росту спроса на новостройки. А переход на оплату с помощью эскроу-счетов позволил покупателям не бояться недобросовестных застройщиков. Все эти условия, а также возросшая себестоимость строительства, спровоцировали значительный рост цен на новое жилье. И сейчас цена на новостройку, даже с учетом льготного кредита, уже не выглядит такой привлекательной, как раньше, и в большинстве случаев значительно превышает стоимость квартир на вторичном рынке.
- Удаленность от центра
Для многих важным критерием выгоды нового жилья станет его расположение в шаговой доступности от привычных человеку социальных объектов. При покупке квартиры в новостройке велика вероятность, что добираться до центра придется дольше. Ведь чем ближе жилье к центру, тем дороже, а жилье подешевле можно купить преимущественно на окраинах города.
- Отсутствие инфраструктуры, в том числе социальной
Часто новые дома строят в пригороде, где можно вовлечь в строительство свободные земли. Неизвестно, когда здесь появятся асфальтированные дороги, городской общественный транспорт. Иногда несколько лет приходится ходить по щебенке, а ближайшая остановка находится в паре кварталов от дома. Немаловажно, особенно для семей с детьми, наличие больницы, детского сада и школы, и неизвестно, когда их построят. Так на неопределенное время человек лишен необходимых атрибутов комфортной среды современного мира.
- Задержка сроков строительства
Иногда застройщик не успевает сдать дом в эксплуатацию в назначенный срок в связи с проблемами в бизнесе или по другим причинам. В этом случае планы по вселению в новое жилье придется отложить. Особенно рисковано покупать жилье на стадии котлована: неизвестно, когда можно будет вселиться, а ипотеку надо платить уже сейчас. При этом некоторым еще нужно оплачивать аренду.
- Дорогой ремонт и коммунальные услуги
Как правило, жилье сдается под стяжку-штукатурку, с подведенными коммуникациями. Это только черновая отделка, ремонт потребует серьезных денежных вложений. Все придется делать “с нуля”. А если жилье в новом доме с облагороженной территорией и отдельной коммунальной инфраструктурой, нужно быть готовым платить за услуги ЖКХ больше. Конечно, приятно пользоваться индивидуальным отоплением в квартире и другими выгодами, но все оплаты из своего кармана.
- Шум от ремонта у соседей
В многоквартирном доме еще года два придется терпеть шум за стеной: соседи тоже обустраивают жилье, причем делают это в своем темпе. Если владелец жилья много времени проводит на работе или часто бывает в командировках, это вряд ли сильно помешает, а вот если в квартире младенец, перспектива уже не такая радужная.
Преимущества и недостатки вторички
Выгода покупки вторичного жилья
- Снижение стоимости в 2022 году
Реалии современного мира привели к тому, что сейчас на вторичном рынке предложение существенно превышает спрос. После повышения ключевой ставки и ставок по ипотечным кредитам вторичная недвижимость неуклонно падает в цене. Если раньше новостройки были дешевле, чем вторичное жилье того же класса в том же районе города, то сейчас ситуация неоднозначна. Ипотечная ставка находится на достаточно высоком уровне. А продавцы снижают стоимость вторички, чтобы не потерять потенциальных покупателей. Поэтому сейчас выгодное время для покупки вторички. Иногда можно найти подходящий вариант по цене, ниже рыночной, например, если продавец переезжает в другой город. Или поторговаться с продавцом и взять ипотеку на меньшую стоимость жилья.
- Заселиться и прописаться можно сразу после покупки
Если выбрать вторичку, не нужно ждать окончания строительства. Нет риска, что придется долго жить на арендованной квартире, так как строительство затянулось. Можно вселиться сразу после совершения сделки купли-продажи.
- Инфраструктура района хорошо развита
Вторичная недвижимость, как правило, находится в обжитых районах, где по асфальтированным дорогам ходит общественный транспорт. Хорошо развита социальная инфраструктура, можно по желанию выбрать жилье рядом с больницей, рынком или парком.
- Недвижимость с ремонтом и мебелью
Вторичку часто продают с хорошим ремонтом и мебелью. Если нужен косметический ремонт, он позволит уложиться в небольшую сумму и так немного сэкономить.
Недостатки вторичной недвижимости
Из-за некоторых особенностей такого жилья оно часто выглядит менее привлекательным, чем новостройка.
- Сложная сделка купли-продажи
При покупке жилья во вторичке обязательно тщательно проверяется истории квартиры или дома. При такой проверке могут выявиться арест или непогашенная ипотека. Претендующие на жилье наследники или несовершеннолетние дети могут стать еще одним неприятным сюрпризом и усложнить сделку.
- Труднее получить ипотеку
Квартиры на вторичном рынке проверяются очень подробно. Могут отказать в ипотечном кредите, если дом слишком изношен и не пройдет оценку, или есть неузаконенные перепланировки, а также проблемы с документами. Банк просчитывает все свои риски, поэтому одобрение ипотеки получает лишь ликвидная недвижимость. Если заемщик не сможет погашать долг перед банком, последний выгодно продаст жилье и этим компенсирует свои финансовые потери.
- Износ коммуникаций
Многие дома на вторичном рынка находятся, в лучшем случае, в удовлетворительном состоянии, технический износ конструкций материалов может доходить до 40%. Скорее всего, в доме будут изношенные коммуникации, плохая вентиляция и проводка.
Что все-таки выгоднее купить в 2022 году?
Чтобы разобраться с этим, покупателю нужно подобрать для себя варианты и на вторичке, и в новостройке. А потом уже сравнить, что приобрести выгоднее, и не только на этапе покупки, но и в долгосрочной перспективе. Какой бы вариант ни выбрал покупатель, он должен понимать, что в этом жилье его семья будет жить много лет. Поэтому к выбору недвижимости и программы ипотечного кредитования нужно подходить осмотрительно. А если планируется покупка жилплощади в Москве, в сопровождении сделки и выборе оптимального варианта ипотеки помогут профессионалы своего дела из Столичного Центра Финансирования.