Как купить залоговую квартиру у банка

Залоговое жилье – собственность, за которую предыдущий владелец не смог выплатить ипотеку полностью и она перешла «во владение» банка. Кредитная организация, желая вернуть вложенные средства, выставляет недвижимость на продажу. В результате такая жилплощадь выходит на 30-40% дешевле рыночной или ипотечной цены. О том, как купить залоговую квартиру  у банка, расскажут эксперты.

Особенности приобретения залогового жилья (с обременением)

Квартира с обременением – собственность, которую не смог по ипотеке приобрести покупатель. Займодатель имеет право изымать такую жилплощадь, если платеж за нее не поступал в течение 9 месяцев подряд (по ст. 334 ГК РФ и ст. 37, 50 ФЗ-102 «об ипотеке»).

В результате цена на жилье падает не из-за дефектов или повреждений, уменьшающих рыночную стоимость, а из-за намерений кредитной организации как можно быстрее вернуть средства в оборот. Причем чем дольше банк не может реализовать жилплощадь, тем ниже становится ее цена.

Задумались, как купить залоговые квартиры у банка? Совершить сделку можно 3 способами:

1. Приобрести путем выкупа непосредственно у кредитной организации.
2. Оформить договор купли-продажи с участием должника и кредитора.
3. Сменить залогодателя – переписать обязательства по ипотеке на себя через банк.

Важно! При выборе способа приобретения жилья обращайте внимание, кому принадлежит собственность. Изъять квартиру у должника кредитор может только через суд. До решения судебной инстанции квартира находится в ипотечном кредите и является залогом от покупателя.

Какой способ покупки выбрать

По мнению юристов, лучше купить залоговую квартиру у банка, а не у заемщика. Это снижает риски попасть на мошеннические схемы. К примеру, заемщик берет «аванс» сразу у нескольких покупателей. И доказывать правоту придется только через суд.

Заключая сделки с банком, покупатель может рассчитывать на прозрачность и легальность договоров, оформляемых юристом. Стоимость жилья, которое перешло в собственность банка, устанавливает оценочная компания, приглашенная для проведения экспертизы.

Выделяют два метода, как банки продают квартиру должника:

1. Новый собственник полностью оплачивает квартиры без оформления нового кредита. То есть он вносит всю сумму по договору. В данном случае сделка совершается быстро и без «подводных камней».
2. Покупатель оформляет новый ипотечный кредит для выкупа имущества. Процентная ставка на покупаемую квартиру из собственности банка зависит от кредитной истории заемщика и количества предоставленных документов. В результате, итоговая стоимость жилья может повыситься.

Новый владелец  должен понимать не только, как купить квартиру у банка, но и как правильно снять с нее обременения. К примеру, кредитная организация вправе направить нового владельца в конкретную нотариальную контору, а также обязать выплатить проценты за полное досрочное погашение ипотеки, если такие санкции прописаны в договоре.

Особенности выкупа залоговой собственности без ипотеки

Выбрали первый способ, как выкупить квартиру у банка с полным погашением долга? Изучайте простую схему приобретения жилья с обременением:

1. Покупатель кладет в назначенную ячейку нужную сумму, равную задолженности по ипотеке.
2. Кредитор документально подтверждает закрытие обязательств и выдает необходимую справку.
3. На основании свидетельства, что претензий со стороны кредитора больше нет, нотариус выводит объект из обременений, внося корректировку в реестр должников. Для подтверждения потребуется выписка ЕГРН из Росреестра.
4. Оформляется договор на покупку. Он регистрируется в Росреестре. Происходит официальная смена собственника.

После этого новый владелец вправе оформить имущество на себя и получить все соответствующие документы на руки.

Оформление нового ипотечного договора

Задумались, как купить заложенную квартиру у банка через ипотеку? Учитывайте, что итоговая цена может повыситься из-за назначенной процентной ставки. Ее определяет кредитная организация на основании представленных документов покупателей и его КИ. При этом первоначальный взнос может быть невысоким, так как займодателю выгодно быстрее реализовать имущество.

Плюс данного способа покупки – расходы на переоформление документации банк берет на себя. И процентная ставка по ипотеке не будет завышенной.

Приобретение собственности у заемщика

Самыми рискованным способом приобретения жилья с обременением считается вариант прямой покупки у должника. При этом не придется разбираться, как купить квартиру у банка со скидкой, но предстоит нанять адвоката для проведения сделки.

Оптимальное решение – оформление соглашения о перепродаже в присутствии нотариуса. И наличие на руках справки, что кредитор не имеет претензий к должнику по поводу переуступки прав на собственность.

Юристы предостерегают, что в 10% прямой перекупки ипотечного жилья, после оформления сделки, должник оспаривает решение через суд. И в 5% бывшему владельцу удается выиграть дополнительную «надбавку».