Что делать, если подтвержденный доход не позволяет взять ипотеку?

Почти каждый гражданин России хоть раз в жизни пользовался кредитом. Значительную часть кредитования составляют ипотечные кредиты. Банки охотнее работают с заемщиками, чей доход выше среднего. А вот обычному человеку, семьянину с детьми, с небольшой зарплатой еще нужно доказать, что он сможет платить ежемесячно в полном объеме. Часто подтвержденного дохода недостаточно для одобрения кредита. Рассказываем о вариантах исправления ситуации, если доход не позволяет получить желаемый ипотечный кредит.

Советами по поиску оптимальной программы и получению ипотечного кредита делится ипотечный брокер, основатель Столичного Центра Финансирования, Эльвира Глухова

Что проверяет банк при рассмотрении заявления?

Банк тщательно изучает представленные документы, ведь ему нужно понять, насколько надежным является заемщик. У каждого кредитора свои критерии, но общий порядок рассмотрения заявки на кредит содержит три этапа.

  1. Оценка кредитных рисков.

Это предварительное решение, пока банк не требует у гражданина все необходимые документы.  На этом этапе очень важна анкета потенциального заемщика: паспортные данные, стаж, место работы, доход. Обработку анкет проводит специальная программа (проводит скоринг) по определенным параметрам. Скоринговая система анализирует данные и принимает решение, сможете ли вы выплачивать кредит. Уже на этом этапе программа отбирает клиентов, которые соответствуют требованиям, и отсеивает тех, кто обладает высоким кредитным риском.

  1. Собеседование с менеджером банка.

При личной встрече работник банка оценивает собственно потенциального клиента: внешний вид, поведение, речь. Если заемщик чем-то не понравится менеджеру, его отметят как «подозрительного» и будут проверять более тщательно.

При заполнении заявки онлайн на сайте финансовой организации важно быть внимательным и не допускать ошибок. При неоднократной правке сведений программа решит, что ее обманывают, и не позволит завершить формирование заявки.

  1. Проверка Службой безопасности банка.

На этом этапе проверяется подлинность документов и сведений:

  • работа и доход. Здесь изучают всю информацию о работодателе, нет ли процедуры банкротства или долгов у компании;
  • кредитную историю потенциального клиента. Такую информацию можно легко получить в Бюро кредитных историй;
  • репутацию заемщика. Наличие судимостей, скандальные истории в прессе, компрометирующая информация в соцсетях – все это может иметь значение.

После завершения всех проверок окончательное решение о выдаче ипотеки принимает кредитный комитет банка. Срок принятия решения в среднем занимает 2-5 дней, иногда до 2-х недель. Если решение положительное, клиент может оформить кредит в течение 2-4 месяцев, пока ищет подходящую недвижимость.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Практика показывает, что количество отказных заявок незначительно. Ипотека для банка – самый надежный вид кредита, по нему немного просрочек – ведь в залоге недвижимость. Поэтому банки более лояльны при рассмотрении ипотечных заявок. Но даже если получен отказ в одном банке, не нужно опускать руки. Повторно проверьте пакет документов, найдите подходящий банк и вид ипотечного кредита и пробуйте снова. Или попросите помощи у профессионалов, тогда шансы вырастут.

Какой доход нужен потенциальному заемщику, чтобы ипотеку точно одобрили?

В составе пакета документов в обязательном порядке подается документ, подтверждающий материальную обеспеченность клиента – справка 2-НДФЛ.

Банк будет сравнивать доход заемщика и стоимость выбранной недвижимости, ведь размер кредита и ежемесячные платежи напрямую зависят от стоимости жилья. Кредит вероятнее всего одобрят, если ежемесячные платежи по нему составят не более 40-50% от дохода заемщика.

Как быть, если банк отказал клиенту в ипотеке из-за низкого дохода?

При рассмотрении заявления и анкеты банк определил, что платеж клиента составит больше половины его ежемесячного дохода, поэтому не одобрил кредит на этих условиях. Как получить деньги на покупку жилья? Рассмотрим несколько вариантов выхода из ситуации.

Вариант 1. Согласиться на меньшую сумму кредита

Банк понимает, что долговая нагрузка будет для клиента неподъемной, поэтому может предложить ему сумму поменьше. Это лучше, чем ничего, но в этом случае заемщику придется отказаться от выбранной недвижимости и найти жилье скромнее, например, меньшей площади или в менее престижном районе города. Для многих граждан этот вариант станет временным решением, а когда увеличится семейный доход, можно улучшить жилищные условия.

Вариант 2. Найти созаемщиков и поручителей

Часто созаемщиком выступает супруг клиента, при этом банк просит подтвердить его платежеспособность, а, значит, он должен иметь официальный доход. В некоторые банки можно приводить созаемщиком до 3-х человек. Здесь клиенту могут помочь близкие родственники и друзья. Их доходы суммируются с доходом заемщика, а это приведет к увеличению суммы возможного кредита.

В этом случае клиент может не отказываться от выбранного им жилья, но, скорее всего, придется сократить текущие расходы, ведь привлекать друзей-созаемщиков к ежемесячным платежам по ипотеке просто непорядочно.

Вариант 3. Указать в анкете дополнительные доходы

Часто заемщик указывает в анкете основной доход, забывая о дополнительных. Что упускает клиент? Это может быть зарплата на подработке, ежемесячные платежи от сдачи жилья в аренду или дивиденды от ценных бумаг. Даже просто наличие другой недвижимости в собственности у клиента повышает его привлекательность как заемщика для банка.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

В анкете важно указать все активы: чем больше будет альтернативных источников дохода, тем выше вероятность одобрения ипотеки. Не нужно бояться показать банку, что у вас есть квартира или автомобиль, средства на банковском депозите – при  подаче заявки на получение ипотеки это только «в плюс».

Вариант 4. Закрыть все действующие кредиты

При рассмотрении документов заемщика кредитор просчитывает все риски и учитывает все ежемесячные расходы клиента, например, действующие кредиты, алименты, оплату коммунальных услуг. Иногда для получения одобрения банком заявки требуется лишь погасить имеющиеся долги. Тогда шансы на одобрение точно вырастут.

Вариант 5. Отказаться от неофициальных доходов в пользу официальных

К сожалению, по разным причинам некоторым работодателям приходится уходить от «белой» зарплаты и платить «серую», полностью или частично. В этом случае по документам у работника минимальный доход. Причем показывать доход больше официального нельзя, ведь банк может проверить информацию о налоговых отчислениях работодателя.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Перед одобрением заявки кредитор может связаться с работодателем, чтобы уточнить доход клиента. И если вскроются ложные сведения, заемщику откажут в выдаче ипотеки и, что еще хуже, могут занести в черный список. А после этого и другие банки не захотят с ним связываться.

Вариант 6. Подтвердить доход по форме банка

Некоторые кредиторы, понимая ситуацию клиента и наличие неподтвержденного дохода, принимают сведения в виде формы банка. В этом случае предоставляется справка с указанием ежегодного дохода клиента (официального и неофициального), с отметкой бухгалтерии о ее подлинности. Но это не самый лучший вариант, так как не все работодатели хотят признавать, что они не в полной мере уплачивают государству налоги.

Вариант 7. Выбрать условие “ипотека по двум документам”

Если заемщик в анкете указал, что не может представить документы о доходе, некоторые банки предлагают специальное условие “ипотека по двум документам” или ипотека без подтверждения дохода. Нужен паспорт и, например, водительские права. В то же время сведения о работе и доходах заемщик указывает самостоятельно. 

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Для некоторых семей, чьи доходы нельзя подтвердить, такой вариант — настоящее спасение. Заявление о размере зарплаты банк примет в устной форме и позволит клиенту получить ипотеку без подтверждения финансовой состоятельности.

Вариант 8. Обратиться в другой банк

Требования у всех банков разные — если один банк отказал, другой может одобрить кредит. Поэтому внимательно изучите предложения других банков. Часто некрупные банки выдвигают менее строгие требования к заемщикам.

Вариант 9. Оформите ипотеку на родственников

Иногда это лучший выход из всех возможных, если доход родственников выше и они соответствуют всем требованиям банка. Но и недвижимость не будет принадлежать клиенту. Хорошо, если за время пользования кредитом заемщик не рассорился с родней, иначе, чья это недвижимость, придется доказывать в суде. 

Вариант 10. Устроиться на дополнительную работу

Понятно, что этот вариант не позволит получить кредит сразу же, так как необходимо работать не менее полугода на одном месте. Но в перспективе, через полгода, заемщик может снова попытать счастья и подать заявление на одобрение ипотеки, имея уже больший доход.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Обратиться за помощью к ипотечному брокеру. Все вышеперечисленные варианты не важны, если сразу после принятия решения о покупке жилья в ипотеку обратиться к профессионалу. Ипотечные брокеры Столичного Центра Финансирования подберут для клиента оптимальную ипотечную программу, помогут собрать и правильно оформить документы, а затем быстро и безболезненно получить одобрение банка на получение ипотеки. Наша задача — помочь заемщику, даже если ему отказали все банки в городе.