В текущем году, несмотря на сложные экономические условия в стране, ипотечное кредитование по-прежнему популярно у населения. Для многих граждан это единственный способ купить недвижимость или участок для строительства, не имея всей необходимой на то суммы.  Эта банковская услуга помогает многим улучшить свои жилищные условия, даже с учетом выплат не только основного долга, но и “набежавших” процентов. Кредиторы конкурируют между собой, чтобы их ипотечные программы были более привлекательными для потенциальных клиентов и закрывали все их потребности. Так появляются программы лояльности, достаточно доступные большинству заемщиков. Иногда не требуется даже первоначальный взнос.

Многие пользовались ипотечными кредитами, но не каждый разбирается в нюансах такого кредитования. Расскажем о них далее. 

Виды ипотеки

Федеральным законом “Об ипотеке (залоге недвижимости)” введены понятия ипотеки “в силу закона” и “в силу договора”. В чем же отличия этих понятий? 

1. Традиционно в роли залога выступает недвижимость, на покупку которой предоставляется ипотека. Между кредитором и заемщиком наступают отношения при определенных обстоятельствах, которыми как раз и является приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита. Это и есть ипотека в силу закона. 
2. Если же залогом при ипотечном кредитовании выступает любое недвижимое имущество, уже находящееся в собственности заемщика, то речь идет об ипотеке в силу договора. При этом нет никаких обстоятельств, кредитор и заемщик договариваются по обязательствам и предмету залога.

Таким образом, при оформлении ипотеки заемщик может заложить не только приобретаемую недвижимость, но и уже имеющуюся в собственности. 

Нюансы ипотеки в силу закона

Ипотека в силу закона — целевой кредит. Полученные средства можно использовать на покупку и строительство жилья. Банк потребует у клиента документ, который это подтверждает, ведь кредитор должен быть уверен в использовании денежных средств по назначению. Как правило, ставка по такому кредиту ниже, чем у нецелевого. 

Одним из плюсов ипотеки в силу закона можно считать составление одного договора. Это значит, что договор ипотеки регистрируется одновременно с регистрацией перехода права на имущество, например, по договору купли-продажи. В реестр недвижимости вносится запись, что покупатель является собственником недвижимости, но с использованием ипотечных средств, а закладная удостоверяет ипотеку. Госпошлина за регистрацию договора ипотеки в силу закона не оплачивается, нужно оплатить только регистрацию права собственности.

Залогодателем может выступать заемщик или третье лицо. При этом, заложенное имущество остается у залогодателя. Когда ипотечный кредит выплачен и банк передает сведения об этом в Росреестр, ведомство погашает запись об обременении имущества в реестре недвижимости, при этом запись о переходе права остается актуальной. Собственник может распоряжаться недвижимостью в полной мере.

Особенности ипотеки по договору

Предметом залога в этом случае является любая недвижимость, которая уже находится в собственности заемщика. Такие кредиты относятся, как правило, к потребительским, но ипотека здесь присутствует и подлежит государственной регистрации.

При этом составляется отдельный договор о регистрации ипотеки с обязательной уплатой государственной пошлины. Сведения об обременении имущества, под залог которого оформляется кредит, вносятся в реестр недвижимости отдельным регистрационным действием.

В этом случае ипотечный кредит, как правило, не является целевым и средства можно потратить на любые нужды: ремонт, развитие бизнеса, лечение, обучение и другое. Такой кредит получить легче, но срок кредитования в этом случае короче, а ставка — выше. 

Залогодателем также выступает заемщик или третье лицо. При оформлении залога недвижимость передается под обременение, что снижает риск кредитора, а заложенное имущество остается у залогодателя.

Какое имущество подходит под ипотеку?

Если потенциальный заемщик хочет оформить ипотеку под залог недвижимости, он должен удостоверится, что его имущество подходит для этих целей. Банки внимательно рассматривают каждое заявление на ипотеку и выдвигают ряд условий. На стандартных остановимся подробнее.

1. Виды подходящих объектов недвижимости:

• квартира, жилой дом или его часть, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат. Обычно таунхаусы либо дома на участках под ИЖС банки охотнее берут в залог, если недвижимость расположена недалеко от города. Ипотека распространяется и на земельный участок под постройкой, в случае, если у них один и тот же собственник; 
• земельные участки под ИЖС;
• имущество, используемое для бизнеса (офисные и складские помещения, магазины и другое);
• садовые дома, гаражи и места стоянки автомобилей, находящиеся в собственности.

2. Имущество без обременений и обязательств

Обязательным условием для кредитора является отсутствие обременений и обязательств по имуществу, предлагаемому в качестве залога. Это может стать препятствием банку для возможного взыскания.

3. Хорошее состояние и ликвидность недвижимости

Состояние имущества, предлагаемого под залог, должно быть с небольшим коэффициентом износа. Банк не рассматривает жилье, которое готовится к капитальному ремонту, реконструкции или сносу. Кредитор должен знать, что при необходимости сможет продать недвижимость быстро и выгодно. Поэтому в состав пакетов документов на ипотеку входит отчет об оценке объекта.

4. Нахождение имущества в регионе работы банка

Местонахождение недвижимости должно находиться там, где расположено отделение банка, в котором оформляется ипотечный договор. А собственник должен жить и работать рядом с жильем.

Это общие условия. Но практика показывает, что, например, на загородную недвижимость получить кредит сложнее, ведь у нее низкая ликвидность на вторичном рынке, банк сильно рискует.  

Также российские кредиторы неохотно выдают ипотеку при наличии подаренного имущества или полученного по наследству. 

И, конечно, банки требуют обязательную регистрацию обременения в Росреестре, без этого сделка с использованием ипотечных средств просто не состоится.

На каких условиях предоставляется ипотека под залог недвижимости?

При ипотеке кредитор меньше рискует, чем при обычном кредите без залога. Поэтому условия ипотечного кредитования выгодны для заемщика. Здесь и процентные ставки ниже, и не такой впечатляющий пакет документов. Некоторым банкам достаточно предоставить документ, удостоверяющий личность, и документы на имущество. Многие просят справку о доходах. Да и доля отказов в ипотечном кредите невысокая.

Пока недвижимость в ипотеке, собственник не может распоряжаться ею в полной мере: подарить, сдать в аренду, продать, реконструировать.

Если заемщик не платит ежемесячные платежи по ипотеке, недвижимость изымается и продается, а вырученные деньги используют для погашения долга.

Ипотека под залог недвижимости в банках России

На сегодняшний день оформить ипотеку предлагают многие финансовые организации. В крупных банках России можно подобрать более выгодные условия. 

Банки предлагают разные процентные ставки, большинство из них находится в диапазоне от 9% до 12%, по льготным программам — от 4,5% до 7%, при ключевой ставке Центробанка 7,5%.

Сумма, на которую потенциальный заемщик может рассчитывать, зависит от стоимости имеющейся недвижимости. Решение о размере ипотеки принимается после проведения оценки имущества. Обычно залог составляет от 50 до 85 процентов от цены.

Выдается ипотечный кредит на срок от 1 до 30 лет, в зависимости от программы кредитования и возраста заемщика.

Кто поможет при выборе и оформлении ипотеки?

При выборе ипотечного кредита в любом городе нашей страны многие клиенты предпочитают помощь профессионалов в сфере недвижимости. Например, не все знают, что ипотека на похожее жилье в столице может быть выдана кредиторами на разных условиях. Выгодные программы предлагают Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ и некоторые другие. Опытные эксперты Столичного Центра Финансирования работают с многими банками и помогут получить кредит под залог недвижимости в Москве.  Здесь знают, как правильно и с минимальными рисками оформить ипотеку. Кредитный брокер не первый год оказывает услуги по подбору наиболее оптимального для клиентов варианта кредитования и зарекомендовал себя надежным и оперативным игроком профессионального рынка недвижимости.