Большая часть сделок купли-продажи жилья оформляется в России в ипотеку. Как правило, ипотечный договор заключается на несколько лет. За период пользования кредитом в семье могут измениться жизненные обстоятельства, законодательство, да и экономическая ситуация в стране достаточно нестабильна. По этим причинам у заемщика наступают обстоятельства, при которых он не может вносить своевременные ежемесячные платежи. Какие последствия у просрочек и как сохранить в этом случае ипотечное жилье, разбираемся вместе.

Что будет, если не выплачивать ипотеку?

Ипотека — это финансовое обязательство перед кредитором, как и любой другой кредит. Клиент не может просто взять и перестать вносить ежемесячные платежи, не может отказаться от ипотеки. Если заемщик перестанет платить, скорее всего, для него наступят негативные  последствия:

• уже на второй месяц просрочки кредитор применит штрафные санкции;
• права по истребованию долга банк передаст коллекторам;
• кредитор подаст заявление в суд, чтобы потребовать долг или конфисковать ипотечную недвижимость;
• могут конфисковать иное имущество в счет погашения кредита;
• испортится кредитная история.

Как быть, если нет возможности выплачивать ипотеку?

Не нужно паниковать и скрываться от кредитора. Напротив, следует сообщить банку о возможных финансовых проблемах. Не надо ждать просрочки, лучше заранее сказать кредитной организации о снижении своей платежеспособности.

В этом случае заемщику предложат несколько способов решения проблем. Банк лояльно относится к клиенту, ему нет надобности лишать его недвижимого имущества. Кредитор не ставит целью создать невыполнимые условия договора, наоборот, он заинтересован в оказании своевременной помощи.

Какие обстоятельства являются для банка уважительными?

• Заемщик остался без работы: попал под сокращение или уволен по состоянию здоровья. А может работодатель задержал или урезал зарплату. При этом банк не расценит увольнение по собственному желанию или за нарушение трудовой дисциплины уважительными причинами для просрочки ежемесячного платежа.
• Клиент или члены его семьи серьезно заболели. В этом случае часто средства уходят на дорогое лечение и нет возможности вносить ипотечные платежи вовремя.
• Заемщик не может продолжить работать в связи с получением травмы или по причине заболевания.
• Случилась чрезвычайная ситуация, поэтому необходимы деньги на устранение  последствий. Например, наводнение, кража, пожар, авария или угон автомобиля. Если это случилось с жильем в ипотеке, урон возместит страховая компания. 
• Расторжение брака, в связи с чем доход сократился, или после развода бывший супруг не платит свою долю. Кстати, о разводе лучше сообщить банку заранее, до официально принятого решения. 
• Заемщика призвали на службу в армию.

Все эти обстоятельства должны быть подтверждены соответствующими документами. 

Что случится, если не вносить ипотечные платежи?

Часто кредитор при просрочке сам напоминает, что нужно внести ежемесячный платеж. Например, прошло 2-3 дня от нужной даты, а клиент не внес необходимую сумму по забывчивости или спутал даты. Но не стоит игнорировать сообщения, иначе банк будет напоминать снова по телефону или через электронную почту. Даже почтовое письмо может направить. 

Такие истории всегда заканчиваются штрафом. В банках условия по начислению штрафных санкций разные. Об этом написано в ипотечном договоре: иногда пени уже с первого дня просрочки, в другом случае — через неделю. И размер штрафа у кредиторов разнится: от 0,1% до 2%. 

Если клиент заявил банку о своих финансовых проблемах, дело до суда, как правило, не доходит. В иных случаях, когда заемщик пропадает и не идет на диалог, а просрочка превышает несколько месяцев, банк может обратиться к услугам коллекторов, а может сразу в суд. Нередко кредитор привлекает к финансовой ответственности также поручителей и созаемщиков.

Что будет с жильем, если не платить ипотеку?

Кредит выдается под залог имущества, приобретаемого или имеющегося. Это гарантия для банка, что он не потеряет свои деньги. Пока не выплачена ипотека, недвижимость находится в банке под залогом.

Если владелец ипотечной недвижимости нарушает договор и не платит по графику, кредитор может забрать заложенное имущество через суд. 

Даже если у заемщика это единственное жилье, по решению суда оно может пойти с молотка. 

Например, клиент просрочил более 4-х платежей, задолженность составила 380 тыс рублей. Банк потребовал досрочное погашение долга и через суд взыскал ипотечную недвижимость, так как нарушение обязательств клиента по договору значительно. Жилье продано на аукционе по низкой цене. Банк забрал причитающуюся ему сумму, а разницу в размере 560 тыс рублей вернул заемщику. Так клиент остался и без денег, учитывая выплаченные банку проценты, и без жилья.

Варианты решения проблемы, когда нечем платить ипотеку

Когда клиент своевременно предупредил кредитора о наступлении финансовых проблем, ему предложат несколько вариантов.

Реструктуризация долга

Если банк признал причины для просрочки уважительными, при этом кредитная история у клиента положительная, кредитор может реструктурировать долг. То есть изменить условия ипотечного кредита таким образом, чтобы для клиента снизилась финансовая нагрузка.

Кредиторы могут предложить:

• уменьшение размера планового платежа при увеличении срока договора;

• изменение графика платежей;

• временно платить только проценты, без погашения тела кредита.

Рефинансирование

Можно погасить один или несколько действующих кредитов с помощью нового кредита, только уже на более выгодных условиях. Например, несколько кредитов объединить в один, или новый кредит будет с меньшей процентной ставкой. Так в Москве услуги по рефинансированию банковских продуктов оказывают в Столичном Центре Финансирования. Ставка начинается от 7,5% годовых, а оформить все эксперты помогут с минимальным пакетом документов за один день.

Кредитные каникулы

В этот льготный период, который индивидуально для каждой ситуации может быть продлен на 6 месяцев, клиент не платит ежемесячные платежи или вносит небольшую сумму. Но общий срок кредита от этого пропорционально увеличивается, и платежи по просрочкам переносятся на конец кредита.

В текущем году кредитные каникулы актуальны в связи с санкциями, а также для граждан, призванных на службу по контракту или мобилизованных.

Для получения ипотечных каникул должны быть соблюдены условия:

• ипотека оформлена на единственное жилье;

• размер кредита составляет не более 15 млн рублей;

• заемщик оказался в сложных жизненных обстоятельствах и его ипотечный платеж более 40% месячного дохода;

• по этому кредитному договору заемщик еще не оформлял кредитные каникулы.

В это время банк не расторгнет договор и не заберет ипотечную недвижимость. И кредитная история клиента не ухудшится. 

Продажа имущества

Бывает, что ситуация у клиента безвыходная и предложенные варианты ее не спасут. Тогда можно продать ипотечную недвижимость и рассчитаться с долгами.

Это возможно следующими способами:

• Сам продавец погашает долг и продает жилье.

Собственник сам находит деньги, чтобы погасить ипотечный кредит. Например, берет потребительский кредит, использует свои накопления или одалживает у родственников и друзей. А долг вернет после продажи имущества.

• Деньги на погашение кредита дает покупатель недвижимости.

Средства могут быть переданы продавцу в рамках договора купли-продажи как частичная оплата залоговой недвижимости. При этом в договоре указывают, что на момент его заключения имущество находится под обременением. 

• Кредитор ведет сделку по продаже. 

Как показывает практика, этот вариант самый надежный. Залоговое имущество продается под контролем банка.

Сдача жилья в аренду

Хорошо, когда заемщик может жить в другом жилье, если оно у него есть, или у родственников. В этом случае ипотечную недвижимость можно сдавать в аренду. 

Об этом нужно известить банк: так удастся избежать штрафов, ведь часто по ипотечному договору запрещено сдавать в аренду жилье под залогом. Пока материальное положение клиента не улучшится, этот вариант может быть временным выходом из сложной ситуации. 

Просить помощи у государства

Государство помогает некоторым категория заемщиков, оказавшимся в трудном материальном положении. Средства выделяются государством на разовые субсидии по ипотеке. 

Условия ипотечного субсидирования постоянно меняются. Категории заемщиков, кто может претендовать на помощь государства, можно уточнить в органе местного самоуправления или МФЦ.

Например, в 2022 году продлена программа господдержки многодетных семей с тремя и более детьми. Такой семье, при учете некоторых условий по дате заключения договора ипотеки и по году рождения ребенка, могут выделить субсидию на частичное или полное погашение ипотечного долга в размере 450 тыс рублей.

Использовать страховку

Некоторые заемщики во время получения ипотечных средств оформляют страховку от потери работы или здоровья. В случае финансовых трудностей, если случай подходит под действие страхового полиса, выплаченные страховой компанией средства  помогут закрыть платежи до тех пор, пока клиент ищет работу или проходит лечение.

Объявить банкротство

На эту крайнюю меру и кредиторы, и клиенты идут неохотно, так как в этом случае заемщик лишатся ипотечной недвижимости.  Кроме того, у него портится кредитная история, а значит, взять другой кредит станет проблематично.

Банкротом признается физическое лицо, долги которого свыше 500 тысяч рублей, а срок задолженности — более 3-х месяцев.

Как быть, если кредитор подает в суд из-за неуплаты?

Если проблема не решилась до суда и кредитор подал заявление о взыскании долга, способов ее решения очень мало, особенно при большой задолженности. Согласно судебной практике чаще всего вопрос решается в пользу банка.

При этом во время судебного разбирательства можно заключить мировое соглашение с кредитором и договорится, например, о реструктуризации долга. Также можно убедить банк в разрешении продать ипотечное жилье до принятия судом решения. Главное — присутствовать на заседаниях. Иначе можно не только потерять недвижимость, но и выйти из процесса с еще большими долгами. 

Как не платить ипотеку законно?

Можно оформить ипотечные каникулы, о чем сказано выше. Можно объявить банкротство. Но здесь важно к решению подойти взвешенно. Банкроту это грозит серьезными последствиями: нельзя занимать в течение 3-х лет руководящие должности, ездить за границу и другое. 

Поэтому в случае наступлении финансовых трудностей лучше своевременно известить о них кредитора и совместно найти подходящее для обеих сторон решение.