Право пользования, нюансы и проблемы

Многие знают и понимают значение права собственности. При этом мало кто задумывается о праве пользования. А ведь жилец может лишиться возможности проживать в недвижимости на законных основаниях. И будет лучше, если гражданин знает, откуда возникло право на проживание в жилье, как оно прекращается и почему его можно лишиться. Более подробно рассказываем об этих и других нюансах в материале ниже.  

Чем отличается владение от пользования? 

Собственник недвижимости является полноправным владельцем жилья. В России существует два вида жилой недвижимости: частная и муниципальная.

Граждане или компании владеют частным жильем, а государство в виде муниципалитетов — муниципальным.

Право собственности регистрируется в Росреестре.  При его регистрации сведения о виде права и правообладателе вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Подтверждением права собственности является выписка из ЕГРН. Она подтверждает, что гражданин является собственником недвижимости.

Ранее выдавались свидетельства о праве собственности разной формы в зависимости от времени их выдачи. В связи с изменениями в законодательстве в сфере недвижимости выдача свидетельств прекращена. 

Далеко не каждый владелец жилья зарегистрировал свое право собственности. Часто люди проживают в жилой недвижимости и не задумываются о необходимости регистрации своего права. 

А ведь собственники жилья могут не только жить в нём, но и распоряжаться по своему усмотрению: продать, обменять или сдать в аренду. Владелец также имеет право прописать в жилье членов своей семьи. При этом родственники не становятся совладельцами. Они являются пользователями недвижимости, то есть проживают в жилье с разрешения собственника.

Как возникает право пользования?

Кроме владельца в жилой недвижимости могут проживать и другие люди по разным основаниям:

  • члены семьи собственника недвижимости;
  • по договору социального найма (в неприватизированных квартирах);
  • служащие или работники собственника (служебное жилье) по ордеру или договору;
  • учащиеся или студенты (общежития высших и средних учебных заведений);
  • по договору аренды (съемное жилье);
  • по договору ренты (бывший собственник);
  • по договору бесплатного пользования;
  • по завещательному отказу.

С согласия собственника недвижимости жильцы регистрируются на постоянное проживание или временное.

Закон не ограничивает владельца в его праве прописывать в своем жилье других людей. При этом есть некоторые нюансы, например, ребенок может быть зарегистрирован без чьего-либо согласия по месту проживания одного из родителей.

Пользование членами семьи

После регистрации права собственности владелец может вселить и прописать в жилой недвижимости членов семьи.

Гражданский кодекс РФ к членам семьи относит:

  • мужа/жену собственника;
  • его детей и родителей;
  • других лиц, не обязательно родственников, которые вселились и живут, как члены семьи собственника.

У живущих в недвижимости пользователей, даже не являющихся собственниками жилья, есть обязанности. Так же, как и владелец, все, кто проживает в жилой недвижимости, обязаны соблюдать определенные правила проживания:

  • недвижимость можно использовать только по назначению: проживать в ней;
  • беречь и не разрушать жилье, не портить имущество;
  • уплачивать коммунальные платежи пропорционально использованным благам.

В жизни случаются различные ситуации, иногда жильцов приходится лишать права пользования. Это можно сделать через суд, если: 

  • прекращены семейные отношения: владелец жилья официально развелся с супругой/супругом;
  • собственник продал недвижимость и все жильцы должны ее освободить.

Иногда через суд приходится лишать жильцов права пользования и по иным основаниям. Например, жилец-алкоголик не дает спокойно жить всем проживающим, разрушает и портит имущество, не платит коммунальные платежи. В этом случае суд выносит решение о взыскании платежей по коммуналке и о лишении права пользованием жильем.

Муниципальная недвижимость

Если гражданин проживает в жилой недвижимости, но сих пор не приватизировал ее, такое жилье считается муниципальным. Жилец является пользователем, но не собственником. Чтобы недвижимость стала собственностью, ее сначала нужно приватизировать, а затем оформить право собственности в Росреестре

Приватизировать муниципальное жилье могут граждане, которые проживают в нем согласно договору социального найма. При этом нужно получить согласие всех жильцов, у кого имеется постоянная прописка. В момент приватизации жилье оформят в  собственность на всех, прописанных в нем. 

Пока недвижимость является муниципальной, все жильцы должны сохранять ее и оплачивать все счета.

При наступлении определенных условий жильцы могут лишиться права пользования муниципальным жильем:

  • в случае переезда на другое постоянное место жительства всех жильцов;
  • если жильцы постоянно нарушают правила проживания (разрушение и порча жилья, коммуникаций, незаконная перепланировка, задолженность по коммунальным платежам более полугода, использование жилья для иных целей, нарушение прав соседей);
  • в случае лишения родительских прав, когда суд признал, что родители не могут жить с ребёнком.

Служебное, арендованное жилье, рента и студенческие общежития

Для всех перечисленных оснований действует договор пользования жилым помещением. Письменный договор, в котором определяются условия проживания, заключается обычно в двух экземплярах: один для собственника недвижимости, второй для пользователя.

Важно учесть, что договор аренды необходимо зарегистрировать в Росреестре, если его срок больше года, а договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. При этом договор, предусматривающий отчуждение имущества под выплату ренты, также подлежит государственной регистрации.

Пользоваться жильем по таким договорам могут:

  • служащие или работники — на время службы/работы;
  • студенты и учащиеся — на время обучения;
  • арендаторы — на срок действия договора аренды;
  • рентополучатели — на время действия договора или пожизненно.

Здесь жильцы также должны соблюдать условия договора. В ином случае они могут лишится права пользования таким жильем на законных основаниях.

Завещательный отказ

Завещательный отказ позволяет жильцу, который указан в завещании умершего владельца жилья, проживать в этой недвижимости либо пожизненно, либо в указанное в завещании время. Так недвижимость умершего переходит по завещанию к наследнику, при этом в завещании указано на право пользования жильем иного лица. Это и есть завещательный отказ.  Такое право закреплено в 33 статье Жилищного кодекса РФ

Гражданин, проживающий в жилье по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования в течение 3-х лет с начала его действия. Право на пожизненное проживание в квартире, предусмотренное в завещательном отказе, остается в силе даже после продажи недвижимости. То есть гражданин будет проживать в жилье, даже если оно перейдет к другому владельцу.

 Договор безвозмездного пользования жилым помещением

При таком виде договора пользователь не обязан платить за проживание в жилье. Эти взаимоотношения между пользователем недвижимостью и ее владельцем предусмотрены главой 36 Гражданского кодекса РФ. Собственник жилья называется ссудодателем, а пользователь — ссудополучателем. 

Договор обязательно содержит полные паспортные данные обеих сторон договора. В нем указываются права и обязанности сторон, а также срок действия договора безвозмездного пользования.

При несоблюдении некоторых условий лишиться права пользования по такому договору можно до истечения срока, если:

  • жилье используется не для проживания;
  • проживающие портят обстановку или коммуникации, не следит за содержанием;
  • жильцы не оплачивают коммунальные платежи, а это предусмотрено договором.

Признание права пользования жилым помещением

Споры о пользовании жилой недвижимостью разрешаются только через суд. Как правило, жилищные споры могут быть рассмотрены в суде общей юрисдикции – это районные или городские суды. Сумма госпошлины по таким делам составляет 300 рублей. 

Иск подается или на признание права пользования, или на признание утраты такого права. Составить иск не сложно, но всегда лучше обратиться за помощью к профессионалам: адвокату или юристу. Каждое дело индивидуально, а специалист имеет богатый опыт по их разрешению. Возможно, благодаря его умению вести дела в суде право пользования останется за жильцом.