Рефинансирование — это выдача нового займа на более выгодных условиях. Чаще всего клиент прибегает к рефинансированию, если хочет уменьшить ежемесячные платежи и тем самым облегчить себе финансовую нагрузку. При оформлении нового кредита на более выгодных условиях уменьшается процентная ставка, увеличивается срок кредита. В некоторых банках при рефинансировании ипотечного кредита заемщику могут предложить получить дополнительные средства. Что это значит для клиента? Все просто: сумма первоначального кредита становится больше, а заемщик получит дополнительные средства и сможет их потратить на собственные нужды. Выгодно это или нет — разбираемся подробнее.

Какую дополнительную сумму можно получить при рефинансировании?

Заемщик может подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита в банке, в котором ипотека оформлена, или выбрать другой банк, если процентная ставка более выгодна. Большинство банков требуют соблюдение следующих условий:  

• с момента оформления договора ипотеки должно пройти не менее полугода;
• у заемщика не оформлены отсрочки по ежемесячным платежам;
• по кредиту не было процедуры реструктуризации;
• если рефинансирование в другом банке, то сумма остатка кредита должна подходить под требования кредитора.

Какую дополнительную сумму может получить заемщик, зависит, в первую очередь, от процентной ставки рефинансирования. Также важен  срок нового ипотечного кредита. И еще кредитор обязательно проверит, какую сумму от оценочной стоимости жилья, купленного в ипотеку, заемщик уже выплатил. Здесь учитывается первоначальный взнос и последующие плановые платежи.

Например. Клиент приобрел дом за 10 млн рублей, первоначальный взнос составил 2 млн рублей. Ипотечный кредит выдавался в размере 8 млн рублей на 15 лет. Заемщик целый год досрочно вносил платежи в счет погашения основного долга, благодаря чему сумма кредита уменьшилась на 2 млн рублей. Заемщик нашел выгодные условия рефинансирование и сделал его с увеличением суммы кредита и срока. При этом, согласно новой оценке, дом теперь стоит 12 млн рублей. Срок новой ипотеки составил 20 лет. Чтобы ставка по рефинансированию была выгодной, новый ипотечный кредит  должен составить не более 80% от оценочной стоимости. Поэтому клиент может взять 9,6 млн рублей, из них 6 млн рублей отдаст в банк за первый кредит в счет его полного погашения. Тогда 3,6 млн может потратить на свои личные нужды.

На что клиент может потратить полученные средства?

Заемщик может улучшить жилищные условия, потратив на это дополнительные средства от рефинансирования ипотеки. Часто люди покупают квартиры в новостройках на разных этапах строительства. До сдачи дома в эксплуатацию клиент успевает выплатить часть суммы по графику. А когда получает ключи, нужно делать ремонт, приобретать мебель. На эти нужды можно, конечно, взять потребительский кредит, но процентная ставка в этом случае будет больше и срок короткий. Поэтому выгоднее сделать рефинансирование ипотечного кредита с увеличением суммы займа. В этом случае и путаницы с платежами не будет, ведь кредит один. И ежемесячные платежи будут меньше, чем при плановых выплатах за использование двух кредитов, ипотечного и потребительского. 

Можно на эти деньги совершить большую покупку, например, автомобиль. Учитывая немаленькие процентные ставки при автокредитовании, рефинансирование с увеличением суммы ипотеки, возможно, будет более выгодно для заемщика.

Никто не запретит купить еще недвижимость с использованием полученных средств. Так некоторые заемщики хотят оформить еще один ипотечный кредит, но не имеют средств для первоначального взноса.  Как вариант, можно рефинансировать старую ипотеку с увеличением суммы кредита. В этом случае в счет первоначального взноса по новой ипотеке пойдут  дополнительные средства, полученные при рефинансировании.

Выгодно ли клиенту рефинансировать ипотечный кредит с увеличением суммы займа?

Рефинансирование, скорее всего, будет выгодным, если:

• с момента оформления ипотеки прошло менее половины периода. Большинство ипотечных кредитов носят аннуитетный характер платежей. Большая часть процентов выплачивается заемщиком в первую половину периода пользования кредитом согласно графику платежей; 
• достаточно большой остаток по кредиту. Например, если остаток менее  1 млн рублей, а ипотеку осталось платить меньше пяти лет, то рефинансирование бессмысленно;
• ставка по новому кредиту значительно ниже, а разница между старой и новой процентной ставкой — от 2%. При этом нужно обратить внимание на комиссии и пересчет процентов за досрочное погашение займа, чтобы не пришлось переплачивать.
• нужно значительно уменьшить плановый платеж и оставшийся срок ипотеки небольшой. В этом случае можно попробовать: даже при разнице в ставках до 1% можно увеличить срок, например, до 20 лет. Ежемесячные платежи будут намного меньше, что уменьшит финансовую нагрузку.

Плюсы и минусы для клиента

Если рассматривать условия дополнительного потребительского кредита или автокредита, то, несомненно, рефинансирование ипотечного кредита с получением дополнительной суммы более выгодно. Если взять автокредит или потребительский кредит, ставки выше и срок меньше. А значит, большой ежемесячный платеж, да еще и по старой ипотеке нужно платить. Здесь также придется потратиться, например, на дорогостоящее страхование жизни и имущества. 

К минусам можно отнести увеличение планового платежа и общей переплаты по процентам в сравнении с первоначальной ипотекой.

Например. Клиент должен банку 3 млн рублей, срок ипотеки 26 лет, ставка 8,1%. Ежемесячный платеж по ипотеке — 23 079 рублей. Если заемщик при покупке автомобиля возьмет автокредит в сумме 1 млн рублей на 5 лет по 10%, то ежемесячный платеж составит 21 247 рублей. Так каждый месяц клиенту нужно будет вносить в счет погашения ипотеки и автокредита более 44 тысяч рублей. 

В случае рефинансирования старой ипотеки с получением дополнительной суммы в 1 млн рублей заемщик потратит эти деньги на покупку автомобиля. При этом, даже если условия кредитования по новой ипотеке останутся неизменными: на 26 лет по ставке 8,1%, — ежемесячный платеж составит 30 772 рубля. 

Как рефинансировать ипотеку с получением дополнительной суммы?

Процедура та же, что и при обычном рефинансировании:

1. Выбрать подходящего кредитора 

Для этого нужно обратиться в разные банки, чтобы узнать ставку и срок нового кредита. Еще проще это сделать онлайн, не выходя из дома.

2. Подать заявку

В заявке нужно указать, что необходимо рефинансирование с получением дополнительной суммы. Список документов можно посмотреть на сайте кредитора. Чаще всего требуют паспорт, СНИЛС, анкету банка, справку о доходах и копию трудовой книжки, а также договор об ипотеке и справку об остатке долга на актуальную дату.

3. Подождать одобрения заявки 

Иногда кредитору требуются дополнительные документы — нужно быть к этому готовым. В основном могут потребоваться договор купли-продажи с использованием ипотеки, выписка из ЕГРН, отчет об оценке объекта недвижимости.

4. Заключить новый ипотечный договор

Здесь потребуется появиться в банке, который участвует в сделке, и подписать все нужные для этого бумаги. Затем кредитор отправит деньги на погашение старого долга в тот банк, где оформлялся ипотечный договор. 

5. Снять обременение старой ипотеки и зафиксировать новое 

Банк, где оформляли старый договор, может направить сведения о погашении клиентом долга в Росреестр самостоятельно. Если нет, то можно подать заявление о погашении ипотеки через МФЦ. Через несколько дней обременение снимут. Также в МФЦ можно отдать новую закладную по новому ипотечному кредиту. Росреестр внесет в ЕГРН сведения по новой ипотеке. 

Сейчас рефинансирование ипотеки с получением дополнительной суммы — уже привычная процедура. Но она не всем выгодна. Поэтому нужно рассчитать все плюсы и минусы рефинансирования старого долга: изучить предлагаемые банками условия и грамотно спланировать финансовую нагрузку. А помогут в этом профессиональные участники рынка недвижимости. Например, в Москве можно обратиться в Столичный Центр Финансирования. Опытные эксперты не первый год сотрудничают с крупными банками России и знают, как эффективно решить финансовые задачи клиентов.