Покупая недвижимость в ипотеку, большинство заемщиков планирует, что справится с полной выплатой кредита раньше обозначенного в графике срока. В момент его оформления клиент рассчитывает выгодные для себя условия. Рано или поздно перед заемщиком может встать вопрос: что выбрать? Сократить срок использования кредита или уменьшить ежемесячный платеж? Ответить на этот вопрос можно, только рассчитав все выгоды. 

Средний срок ипотечных кредитов в России в 2022 году вырос до 23 лет. При этом россияне торопятся закрыть кредит быстрее. Статистика прошлых лет говорит о 7 — 10 годах. В текущем году с учетом сложной ситуации в стране средний срок погашения ипотеки может вырасти вдвое.

Понятно, что банк хочет заработать на клиенте, поэтому ему выгоднее дать заемщику ипотеку на длительный срок. Клиенту, напротив, удобнее рассчитаться с кредитом быстрее, а значит, меньше платить процентов за его использование. 

Ипотеку можно досрочно погасить полностью или частично. При частичном погашении заемщик вносит сумму, не превышающую основной долг. Досрочно погасить можно двумя способами: уменьшить сумму ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита. 

Чтобы погашать ипотеку досрочно, нужно знать несколько важных моментов. Рассказываем подробнее.

1. Сообщить банку о желании погасить долг досрочно

Кредитным договором предусмотрено досрочное погашение долга. Но не все заемщики читают договор внимательно. Большинство банков для учета досрочного погашения кредита, частично или полностью, требуют направление заявки. Недостаточно просто перечислить определенную сумму на ипотечный счет: банк ведь не знает о намерении клиента. Поэтому нужно оформить такую заявку, указав о досрочном погашении кредита. 

В некоторых банках нужно подать письменное заявление в офисе, но большинство кредиторов принимают такие заявлений через личный кабинет заемщика. 

Важно также проверить, в какой срок нужно уведомить банк. Некоторые банки не принимают заявку непосредственно перед датой списания ежемесячного платежа. 

2. Указать конкретную сумму погашения

Ни один банк не ограничивает максимальную сумму досрочного погашения долга. Досрочно погасить весь кредит можно хоть на второй день после его оформления. При этом с условиями кредиторов по минимальным лимитам нужно быть внимательнее. 

Например, в СберБанке можно досрочно частично погасить долг и в офисе и онлайн. При этом в офисе примут любую сумму. А в приложении онлайн или на сайте нужно вносить не менее 30% от суммы ближайшего платежа.

Нужно также уточнить у кредитора порядок списания средств в счет досрочного погашения. В случае наличия просрочек банки из предложенной суммы сначала спишут проценты, а остальное пойдет на досрочное погашение тела кредита.

Например, ежемесячный платеж по ипотеке составляет 23 тысячи рублей, 20 из которых идет в счет процентов, а 3 — в счет погашения основного долга. Списание происходит 16 числа каждого месяца. Но клиент не положил на счет нужную сумму, а в 20-х числах решил погасить досрочно 50 тысяч рублей. Из указанной суммы банк списал 27 тысяч рублей: в счет ежемесячного платежа плюс штраф за просроченный платеж. И только 23 тысячи списались в счет досрочного погашения тела кредита.

Удобнее всего вносить сумму для досрочного погашения ипотеки в дату ежемесячного платежа: заемщик сможет легко рассчитать общую сумму, ежемесячный платеж плюс сумма для досрочного погашения.

Но даже если внесена определенная сумма на досрочное погашение, в плановый день обязательно спишется ежемесячный платеж.

3. Определить дату погашения

У кредиторов разные условия, и среди них могут быть требования к датам досрочного погашения долга.

Например, можно положить деньги на счёт в любой день, но списание произойдет в плановый день погашения ежемесячного платежа. Так, деньги зачислены на ипотечный счет 3-го числа, а списаны банком 16-го, в плановую дату. Эти условия выгодны кредитору, ведь за 13 дней » набежали» проценты.

Большинство банков идут навстречу клиентам и позволяют самостоятельно выбрать дату досрочного погашения кредита. При этом нужно внимательно читать условия: если клиент выбирает дату погашения не в плановую дату, то банк может взимать за это дополнительную комиссию.

Некоторых заемщиков устраивают условия досрочного погашения не в плановую дату: нет необходимости ждать определенный день и после досрочного погашения банк пересчитает проценты. А значит, уменьшается ежемесячный платеж или срок кредита. Это особенно заметно, если клиент досрочно внес в счет основного долга внушительную сумму. 

Что выгоднее уменьшать: срок кредита или ежемесячный платеж?

Если заемщик хочет погасить долг частично, банк может предложить клиенту самостоятельно выбрать, что он хочет изменить: размер платежа или срок кредита. Заемщик может выбирать всегда один и тот же вариант или рассчитать и выбрать, что сейчас для него удобнее.

Поскольку аннуитетная система платежей более выгодна банкам, почти все используют именно ее. Поэтому заемщику нужно оценить свою платежеспособность на следующие месяцы. Если ежемесячный платеж стал по разным причинам велик для клиента, то лучше оставить срок кредита неизменным и выбрать уменьшение планового платежа.

Также стоит рассмотреть и вариант с сокращением срока ипотеки.  Если посмотреть на график платежей, то будет видно, что в первые годы заемщик выплачивает почти одни проценты, при этом тело кредита почти не уменьшается. 

Например, клиент взял ипотеку на 3 млн рублей на 26 лет под 8,1% годовых. При расчете графика платежей видно, что ежемесячный платеж составит 23 079 рублей. Весь первый год 20 000 рублей из этой суммы будет уходить на оплату процентов кредитору, и только 3 000 рублей на погашение основного долга. Получается, что за первый год заемщик уменьшит тело долга на 36 000 рублей. Фактически долг не уменьшится.

Доли ежемесячного платежа в счет процентов и в счет погашения основного долга станут равными при этих условиях через 17 лет. Только после этого погашение тела кредита начнет пропорционально расти. Если платить по графику и не погашать досрочно, общая сумма выплаченных кредитору денег составит 7 200 648 рублей, при этом 4 200 648 рублей в счет процентов за использование ипотеки. Это даже больше, чем основной долг.

Если досрочно погашать кредит и выбирать сокращение срока, то доля на погашение основного долга будет расти быстрее, а значит, быстрее уменьшится доля платежа в счет процентов и общая переплата по ипотеке.

Например, заемщик ежемесячно в счет погашения основного долга вносит 10 000 рублей, при этом выбирает уменьшение срока кредита. За счет досрочных погашений общая стоимость ипотеки уменьшится на 2 541 858 рублей. А срок в этом случае сократится на 14 лет и 3 месяца. Переплата составит 1 656 796 рублей.

Рассмотрим и вариант с уменьшением ежемесячного платежа при досрочном погашении. 

Клиент также ежемесячно вносит 10 тысяч рублей на досрочное погашение тела кредита, но выбирает уменьшение ежемесячного платежа. Доля процентов будет уменьшаться, но не так быстро, как в первом случае. За счет досрочных погашений общая стоимость ипотеки уменьшится на 1 894 471 рублей, а срок сократится на 6 лет и 8 месяцев. Переплата составит 2 304 183 рубля.

Как видно из расчетов, разница в переплате во втором случае ощутимая, а срок кредита сократился несущественно.

Не стоит, однако, отказываться от второго варианта досрочного погашения ипотечного кредита. Если у заемщика в определенный период нет возможности платить ежемесячно 23 079 рублей, тогда лучше уменьшить ежемесячный платеж. Даже если ухудшится материальное положение, это не скажется критично на возможности погашать плановые ежемесячные платежи по ипотеке. 

Таким образом, клиент сам может для себя выбрать вариант частичного досрочного погашения долга. Можно выбрать сокращение срока кредита или ежемесячного платежа.

Но есть и третий вариант. По условиям он больше похож на второй, но для заемщика более гибкий. 

Заемщик с первого месяца уплачивает не 23 079 рублей ежемесячно, а на 10 000 рублей больше, то есть 33 079 рублей. При этом проводит ежемесячно досрочное погашение ипотеки в счет основного долга с уменьшением ежемесячного платежа. Получается, что ежемесячный платеж понемногу уменьшается, а сумма, которая идет на погашение тела кредита пропорционально растет. В этом случае переплата будет, как при уменьшении срока кредита (первый вариант расчета) и срок сократится. Но обязательный платеж будет ежемесячно снижаться. И если в какой-то период клиент не сможет погашать ежемесячно 33 079 рублей, он может уменьшить свой платеж до размера обязательного, пока снова не повысит свою платежеспособность. 

Полное досрочное погашение

Конечно, можно погасить весь долг сразу, если в этом есть необходимость. Кредиторы позволяют это сделать без комиссий и штрафов.

Для этого заемщик подает заявку в банк, где указывает, что хочет погасить кредит полностью, Лучше попросить банк рассчитать точную сумму для закрытия ипотеки. При самостоятельном расчете не исключена вероятность ошибки, ведь нужно знать не только остаток основного долга, который нужно погасить, но и сумму “набежавших” процентов. 

И если у клиента еще не закончился период, на который действует страховка за пользование кредитными средствами, можно вернуть часть денег, уплаченных страховой компании. Для этого нужно взять в банке справку, что ипотечный кредит погашен полностью. За неиспользованный срок страхования страховщики пересчитают страховой полис и вернут клиенту часть страховой суммы.