Как взять в ипотеку коммерческую недвижимость
К коммерческой недвижимости относятся нежилые помещения под бизнес. Это могут быть офисы, предприятия общественного питания, туризма и другого обслуживания, торговые, производственные объекты. Ипотека на коммерческую недвижимость доступна для индивидуальных предпринимателей, ведущих менеджеров, владельцев малого и среднего бизнеса.
3 преимущества коммерческой ипотеки
- возможность расширения бизнеса и увеличения прибыли;
- можно получать дополнительный доход за сдачу объекта в аренду;
- банки часто предлагают отсрочку первого взноса на 6-12 месяцев. Это позволяет предпринимателю получить доход с приобретенного объекта и накопить средства для взносов по кредиту.
Требования к объекту и заемщику
Заемщик должен иметь российское гражданство и соответствовать требованиям по возрасту (21-65 лет). Для взятия ипотеки организация, которую он представляет, должна располагать ликвидными активами, которые служат залогом. А также средствами для первоначального платежа или имуществом для залога.
Конкретные требования банка к недвижимости зависят от населенного пункта и банковских программ. Общие выглядят следующим образом:
- наличие капитального ремонта;
- суммарная площадь помещений от 150 м2;
- отсутствие прав третьих лиц на собственность;
- месторасположение в регионе, в котором находится кредитная организация;
- недвижимость не находится под обременением у банка, в залоге у частного кредитора или в ломбарде, не участвует в судебных процессах.
Схемы оформления
Ипотека на коммерческую и жилую недвижимость существенно различается. В первом случае недвижимое имущество не может быть использовано в качестве залога в банке, пока права собственности не перейдут от старого владельца к новому. Это повышает финансовый риск для банков, поэтому они практикуют три схемы оформления коммерческой недвижимости в ипотеку:
| Этап | Продавец ожидает полную оплату в течение 1-3 месяцев | Продавец закладывает недвижимость в банк | Продавец регистрирует новую фирму |
| 1 | Старый и новый владельцы заключают договор купли-продажи | Продавец получает аванс, который равен сумме залога по договору и гарантию от банка по выдаче средств после залога | Старый владелец регистрирует новую фирму, которая получает права собственности на коммерческую недвижимость |
| 2 | Покупатель передает продавцу аванс, который равен сумме залога в банке | Продавец закладывает недвижимость в банк | Фирма закладывает недвижимое имущество в банк |
| 3 | Банк кладет деньги на открытую депозитную ячейку и оформляет гарантийное письмо, по которому продавцу полагается остаток суммы после перехода прав собственности на объект | Старый и новый владельцы заключают договор купли-продажи | Фирма получает кредитные средства для покупателя |
| 4 | Новый владелец регистрирует права собственности | Продавец получает остаток суммы | Стороны оформляют переход прав на фирму и залог |
| 5 | Банк и покупатель заключают договор залога. Продавец получает доступ к депозитной ячейке с оставшейся суммой | Новый владелец получает согласие банка и регистрирует права собственности | Покупатель выплачивает кредит. По окончании ипотеки он может оформить недвижимость в личную собственность |
Условия
Конкретные условия зависят от банка, однако можно выделить общие моменты:
- срок 5-15 лет;
- процентная ставка от 11.5% для рублевой ипотеки, от 10% для валютной;
- для оформления понадобится первый взнос (20-40% от стоимости объекта);
- при отсутствии средств на первоначальный взнос понадобится залог (недвижимое, движимое имущество, ценные бумаги и так далее). Он должен покрывать стоимость объекта и проценты по кредиту за весь срок ипотеки;
- средняя сумма ипотеки варьируется в пределах 300 тысяч — 200 млн рублей. Однако она не должна превышать 80% от стоимости недвижимости, если у заемщика нет залога.
Все зависит от платежеспособности и кредитной истории заемщика, представляемой организации, параметров коммерческого объекта.
Список документов
Для оформления коммерческой недвижимости понадобятся не только личные документы заемщика, но и отчетная документация компании, которую он представляет.
| Основные документы для ИП, руководящего состава малого и среднего бизнеса, должностных лиц | Дополнительные документы для ИП | Дополнительные документы для должностных лиц, представляющих интересы организации | Дополнительные документы для руководящего состава |
| Копия, оригинал паспорта | Свидетельство о регистрации предпринимателя | Данные о товарно-денежном обороте за последние полгода | Справка с места работы, которая подтверждает нахождение на руководящем посты в течение 6 и более месяцев |
| Копии, оригиналы свидетельств о заключении брака, рождении детей | Справки о доходах | Отчетные документы по расходам—доходам, заверенные бухгалтером | Справка о доходах за последние 6 месяцев |
| Для мужчин – копия и оригинал военного билета | Справки о задолженностях по платежам в бюджет | Данные по основным активам организации | |
| Выписка по банковскому счету | Выписка из ЕГРИП | Выписка по банковскому счету организации | |
| Документы, подтверждающие права собственности на недвижимое или движимое имущество | Лицензия на осуществление предпринимательской деятельности в выбранной области | Бухгалтерский отчет о дебиторской и кредиторской задолженностях при наличии | |
| Результат оценочной экспертизы, проект договора коммерческой недвижимости | |||
| Копия, оригинал ИНН | |||
| Страховка |
Собрав необходимый пакет документов, остается обратиться в банк или к частному кредитору для оформления ипотеки.