Квартира в ипотеке: способы продажи, список документов

Невозможность стабильного внесения ежемесячных платежей, желание сменить жилье, бытовые, семейные обстоятельства – все это вынуждает владельцев залоговых квартир заняться продажей жилья. Однако сначала придется обратиться в кредитную организацию, получить от нее согласие, договориться об условиях продажи и подготовить документы. До закрытия ипотеки квартира находится под банковскими ограничениями, а потому ее нельзя продать напрямую.  

Продавать или нет

Финансовые эксперты рекомендуют продавать залоговую квартиру в последнюю очередь, когда испробованы все другие варианты:

• поиск новой работы;
• получение отсрочки в банке;
• оформление кредита;
• взятие займа у близких;
• изучение условий государственной программы помощи заемщиков.

Другое дело, если ипотечную квартиру покупают для перепродажи. Это актуально для жилья, приобретенного на этапе котлована. Ближе к окончанию стройки стоимость жилья возрастает на 25-50% и компенсирует все расходы на ипотеку. Однако продавать следует до сдачи объекта в эксплуатацию. Оформить документы на продажу готового жилья гораздо сложнее, чем перезаключить договор цессии.

Особенности продажи квартир в ипотеке

• налоги аналогичны реализации обычного жилья. Если квартирой владели дольше 3 лет, и она куплена до 01.01.2016, сделку не облагают налогом. Если меньше или дата покупки позже, то налог 13%. При условии, что жилье продают по большей цене относительно первой покупки;
• цены на ипотечные квартиры на 10-15% ниже среднерыночных значений из-за обременения. Однако все зависит от расположения и комфортабельности жилья: варианты в центре города пользуются высоким спросом;
• в сделках с залоговыми квартирами риску подвергаются только покупатели. Распространена ситуация, когда владелец не сообщает, что жилье находится в ипотеке и продает его без согласия кредитной организации. В результате это может привести к судебному процессу, после которого с высокой вероятностью собственность вернут банку. Также высок риск, что продавец возьмет задаток и пропадет. Возвращение средств будет проблематичным и долгим. Чтобы этого не произошло, к сделке привлекают банк в роли гаранта;
• при реализации залоговой квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, необходимо предоставить доли детям и согласовать сделку в органах опеки. Это затрудняет поиск покупателя, готового подождать оформления всех документов. Если же этого не сделать, то государство может признать сделку недействительной. Либо дети, достигшие совершеннолетия, могут подать в суд на родителей, не предоставивших доли в жилье.

Подходящий сезон для продажи: конец нынешнего года или начало следующего. В эти периоды на рынке дефицит новых предложений, что повышает стоимость недвижимого имущества.

Список документов

• выписка из домовой книги (справка по форме №9). Там не должно быть ни одного зарегистрированного лица, иначе кредитная организация откажет в сделке;
• паспорта всех собственников (для несовершеннолетних требуется свидетельство о рождении, разрешение от органов опеки);
• согласие обоих супругов, заверенное у нотариуса. Даже если они приобрели квартиру будучи в браке, но оформили на одного из супругов;
• технический паспорт. При отсутствии срочно обратитесь в БТИ или МФЦ, поскольку его долго изготавливают;
• справка, которая подтверждает, что у владельца нет долгов по коммунальным услугам. Ее можно взять в ТСЖ или управляющей компании;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ, данные о составе семьи для покупателя;
• выписка из ЕГРН, доказывающая снятие обременения;
• справка об оценке недвижимого имущества.

Факт: по срокам процедура продажи занимает порядка 3 недель. Пять дней уходит на снятие обременения, на саму сделку понадобится около 14 дней.

Как продать залоговую квартиру

Способ	Плюсы	Минусы	Сфера применения
Через досрочную уплату долга по ипотеке	Простота сделки, минимальные сроки	Высокий риск для покупателя	Недостроенное жилье, престижные квартиры в новостройках
С выплатой долга во время сделки	Максимальная безопасность	Сделкой занимается еще и банковская организация, что увеличивает сроки продажи	Первичная и вторичная недвижимость
Вместе с долгом	Безопасность, выгода для покупателя, который может покупателю купить квартиру по заниженной ставке	Трудно найти покупателя, строгий контроль банка, сложности при оформлении сделки, дополнительные расходы на банковское агентство недвижимости
Через банк	Владелец не тратит денег и времени на сделку, банк ведет ее сам	Заниженная цена, что невыгодно для владельца квартиры, расходы на штрафы, судебные издержки	Квартиры в проблемной ипотеке, где заемщик не давно не делал взносов

Как вариант – можно купить менее или более комфортабельное жилье. Кредитору следует обратиться в банк для консультации.

Досрочная уплата ипотечного долга

Наиболее простой способ для владельца недвижимости, но сопряженный с риском для покупателя. От которого, к тому же, требуются наличные для задатка. Мало кто согласится на такое, особенно для покупки вторичной недвижимости. Заемщик оплачивает кредит, взяв задаток, затем снимает банковское ограничение, подав документы в Росреестр и продает недвижимость через куплю-продажу.

Чтобы продать жилье, досрочно закрыв ипотеку, владельцу нужно:

1. Обратиться в кредитную организацию. Банковский сотрудник поможет согласовать продажу недвижимости и определить кредитный остаток.
2. Найти покупателя, подписать предварительный договор купли-продажи. Документ требует нотариального заверения. В документе прописывают, что покупатель выдает задаток для закрытия ипотечного долга и последующей покупки жилья.
3. Выписать всех зарегистрированных в квартире совершеннолетних и несовершеннолетних, включая самого себя.
4. Взять задаток, который должен быть равен остатку долга.
5. Выплатить долг и закрыть ипотеку.
6. Подать документы, чтобы снять обременение.
7. Заключить договор купли-продажи.
8. Обратиться в ЕГРН для регистрации сделки и передачи прав на собственность.
9. Получить у покупателя оставшиеся средства.

Покупатели жилья редко соглашаются на эту схему, поскольку в любой момент продавец может отказаться или вовсе пропасть. Несмотря на то, что закон на стороне покупателя, судебный процесс по возврату средств может затянуться на много месяцев.

Факт: этот способ подходит для квартир, приобретенных по военной ипотеке. Владелец уведомляет Росвоенипотеку о том, что хочет продать жилье, ищет покупателя, выплачивает долг, документально оформляет сделку и передает имущественные права.

Погашение долга в ходе сделки

Здесь в сделку кроме покупателя и продавца добавляется банк, выступающий гарантом. Он хранит задаток на депозитарных ячейках. Сделка между сторонами проходит параллельно, что делает ее удобной и безопасной. Покупатель не пропадет, поскольку уже заплатил банку, что удобно для владельца залоговой квартиры. При этом покупатель может вернуть средства при возникновении непредвиденных обстоятельств.

Действия сторон
Продавец	Покупатель	Банк
Обращается в кредитную организацию, где согласует продажу и высчитывает остаток долга	Заключает предварительный договор с банком о покупке жилья и заверяет его у нотариуса. А затем делает взнос в депозитарные ячейки	Получает деньги от покупателя. В первой ячейке лежат деньги, соответствующие кредитному долгу. Вторая включает себя остаток суммы, которую передают продавцу
Заключают договор о продаже недвижимого имущества	Собирает документы для государственной регистрации сделки и отправляет их в Росреестр
Забирает деньги из первой ячейки и погашает остаток долга	Получает имущественные права сразу после того, как с жилья снимают обременение	Выдает покупателю погашенную закладную на квартиру
Забирает деньги из второй ячейки	Получает выписку из ЕГРН, в которой подтверждается, что обременение снято	Закрывает сделку

Совет: владелец недвижимого имущества может доверить банку заняться продажей, чтобы не тратить время на сбор документов и явку в различные инстанции. Для этого нужно оформить соответствующие документы.

Передача долговых обязательств новому владельцу

При перекредитовании покупатель приобретает не только квартиру, но и долговые обязательства по ней. В зависимости от кредитоспособности покупателя банк может пересмотреть условия ипотеки как в лучшую, так и в худшую сторону.

Факт: редко какие банки практикуют такую схему из-за сложностей при оформлении документов и поиска подходящего клиента.

Банк берет на себя продажу

Если заемщик не имеет возможности платить за ипотеку либо просто долго не вносил взносов, банк продает жилье самостоятельно. Этапы процесса:

1. Банк получает от владельца квартиры согласие на продажу. Это может происходить как в добровольной форме, так и через суд.
2. Эксперты оценивают стоимость недвижимости.
3. Банк выставляет недвижимое имущество на публичные торги.
4. Покупатель, предложивший наибольшую ставку за лот, кладет на депозитарную ячейку сумму, соответствующую долгу. Если продавец давно взял ипотеку, то деньги кладут еще и на вторую ячейку.
5. Банк оформляет с покупателем куплю-продажу, нотариус заверяет договор.
6. Государственная регистрация сделки.
7. Снятие обременения с жилья.
8. Открытие ячейки.
9. Новый владелец получает документ о праве собственности.

Вне зависимости от способа продажи покупателю нужно согласовать сделку в банке. Это позволит избежать конфликтных ситуаций как с ним, так и с покупателем.