По статистике ипотеку выплачивают в среднем за 15-20 лет. В период пользования кредитом жизнь семьи не останавливается. Рождаются дети, меняется место работы, вплоть до переезда в другой город, и другое. Случается, что нужно приобрести другое жилье, при этом собственность до сих пор в залоге у банка. Как действовать в этом случае?

Не каждый знает, что продать залоговое жилье можно. Существует несколько вариантов продажи. О нюансах и возникающих проблемах при продаже жилья, находящегося в залоге у банка, рассказываем далее.

Почему заемщик продает залоговую недвижимость?

 При покупке жилья в ипотеку кредитор предоставляет кредит под залог недвижимости, чаще всего той, которую клиент приобретает. Фактически купив жилье, права на него заемщик передает банку. Недвижимость находится под обременением, а закладная храниться в банке, пока клиент не расплатится по ипотечному кредиту полностью.

Обременение на жилье предполагает, что заемщик может пользоваться имуществом: проживать в нем, прописаться сам и зарегистрировать семью, сделать ремонт. При этом ограничения касаются продажи недвижимости, а сдачу в аренду и реконструкцию чаще всего нужно согласовывать с кредитором. 

Законодательством предусмотрено отчуждение залоговой собственности, в том числе, для продажи. В этом случае также потребуется разрешение кредитора, который выдал клиенту ипотеку и хранит закладную. Если продавать имущество, находящееся в ипотеке, без разрешения банка, он сделку оспорит и станет владельцем имущества заемщика. 

Для получения разрешения банка на продажу залогового жилья заемщик должен указать причины. В большинстве случаев причинами продажи ипотечной недвижимости являются:

Отсутствие возможности выплачивать ипотеку 

За время пользования кредитом материальное положение заемщика может измениться в худшую сторону. В нестабильной экономической ситуации в стране велика вероятность, что клиент потеряет работу или разорится его бизнес. При этом ежемесячные платежи банку нужно выплачивать своевременно, иначе кредитор применит санкции: начислит штрафы, повысит ставки по кредиту. Лучше не ждать неприятностей, а сразу обратиться в банк. Кредиторы готовы к этой ситуации и предложат клиенту выбор. Например, банк может перекредитовать или рефинансировать долг заемщика, чтобы условия стали более выгодными, а, значит, ежемесячный платеж будет подъемным.  В некоторых случаях клиенту предложат продать недвижимость и жить в съемном жилье или у родственников. 

Необходимость в смене жилищных условий 

Часто семье может потребоваться дополнительная комната, например, при рождении ребенка или при уходе за престарелым родственником. Либо требуется переезд в связи со сменой места работы или командированием в другой город на длительный срок. Да и просто заемщик хочет переехать в более комфортные условия: ближе к центру, на другой этаж и другие.  Если совокупный доход семьи позволяет, можно взять еще одну ипотеку. Если нет, то придется продать имеющееся жилье.  

Бытовые и семейные обстоятельства 

У клиента могут появиться и другие причины. Например, изменилось семейное положение (бракосочетание или развод). Или соседи неблагоприятные и на этой почве у заемщика с ними частые конфликты. Да и просто собственник обнаружил какой-то недостаток в жилье или поменялся маршрут общественного транспорта и сложно добираться на работу. 

Кто готов купить квартиру в ипотеке? 

У собственников залоговой недвижимости может возникнуть вопрос — кто же захочет связываться с жильем, если оно в ипотеке? Тем не менее и такие покупатели есть, их можно разделить на 3 категории.

1. Риэлтор. Часто так бывает, что цена на недвижимость в ипотеке немного снижена. Это и привлекает таких специалистов, ведь есть возможность купить приличное жилье недорого себе, предложить родственникам или друзьям. 
2. Покупатель, который не имеет всей суммы на покупку, но хочет приобрести собственность в хорошем районе или с большей квадратурой. Как правило, такие клиенты сомневаются, что покупка жилья в обременении может быть для них выгодной и в то же время законной. Здесь в проведении сделки купли-продажи поможет риэлтор. Участники профессионального рынка недвижимости не первый раз сталкиваются с этой ситуацией и знают, как провести сделку выгодно для всех участников.     
3. Люди, которые изучают рынок и ждут хорошее предложение. Например, они давно присмотрели недвижимость в жилом комплексе или районе города. Но конкретных предложений о продаже жилья не было. И вот такая удача, появился достойный вариант. Это реальные покупатели, которые купят жилье в ипотеке, даже если не имеют на то достаточных средств.  

Как продать ипотечное жилье?

Первое, что должен сделать заемщик — обратиться в банк. Для продажи такой недвижимости используют четыре стандартных схемы. Рассмотрим каждый из вариантов. 

Досрочное погашение ипотеки

Заемщику нужно найти покупателя, который владеет суммой, необходимой для погашения его ипотеки. Заемщик берет у предполагаемого покупателя задаток, погашает ипотеку, после чего снимается обременение и недвижимость продается по договору купли-продажи. 

Практика показывает, что несмотря на свою простоту, этот вариант содержит риск для покупателя. Продавец может погасить ипотеку за счет предполагаемого покупателя недвижимости и “потеряться”. Или может случиться внезапная смерть, а сделка купли-продажи еще не завершена. Случаи такие известны, поэтому сложно найти покупателя, который согласиться на этот вариант приобретения ипотечного жилья.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В этом случае банк выступает получателем задатка, а собственник проводит сделку. Сделка проходит с использованием двух депозитарных ячеек. Одна ячейка в размере долга по ипотеке на дату совершения сделки, а в другую поступят от продавца оставшиеся средства от общей стоимости недвижимости. После регистрации сделки продавец погашает долг перед банком, при этом покупатель получает погашенную закладную и выписку об отсутствии обременения. Только после этого продавец может получить деньги из второй ячейки. 

Такая сделка безопасна, ведь она проходит под контролем банка. Все стороны гарантировано получат желаемое: банк вернет долг, продавец расплатится с кредитором и продаст жилье, а покупатель обретет желаемую недвижимость.

Продажа жилья вместе с долгом

Этот вариант приемлем, если у покупателя нет полной суммы для покупки жилья. В результате вместе с недвижимостью они получают обязательства, которые были у продавца залогового имущества. Если условия по ипотеке лучше, чем предлагают банки в момент сделки, покупатель может их оставить. В ином случае условия можно поменять, как и самого кредитора.  Фактически, происходит продажа недвижимости по схеме “перезайма”.

Покупатель вносит задаток в сумме оставшегося долга по ипотеке, таким образом долг продавца перед банком погашается. А затем покупатель оформляет новый ипотечный договор на себя по все правилам (оценка жилья, страхование и т.д). При этом по желанию он может воспользоваться услугами любого кредитора. После совершения сделки собственность переходит к новому владельцу.

Учитывая сложность в поиске покупателя, чаще всего такими сделками занимаются агентства недвижимости, партнеры банков. Например, в столице одним из крупных ипотечных брокеров является Столичный Центр Финансирования. Опытные эксперты работают с более 70 банками-партнерами, частными инвесторами и инвестиционными компаниями. Здесь помогут подобрать выгодную программу кредитования и проведут через все этапы сделки.  

Продажа залогового имущества банком

Если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или нет возможности соблюдать свои долговые обязательства, банк сам продает недвижимость на специализированных площадках.

На первом этапе происходит согласование сделки банком и заемщиком. Затем имущество оценивается и выставляется на торги. Иногда поиск покупателя может затянуться, поэтому цена снижается, а заемщик не может возражать.

Покупатель залогового имущества создает две ячейки. В первую помещают деньги, которые получит банк в счет полного погашения долга, а остаток средств от продажи недвижимости во второй ячейке достанется продавцу. Иногда это может быть ничтожная сумма. 

После снятия обременения и регистрации права новый владелец получает достойную недвижимость по сниженной цене. 

В этой схеме всю сделку полностью проводит кредитор. При этом его главная задача — вернуть деньги, которые выданы по ипотеке, даже если продавец не получит ни рубля. 

Какие документы потребуются? 

При каждом варианте продажи недвижимости в ипотеке свой перечень необходимых документов. Полный список заемщику нужно уточнить в банке, где он оформлял ипотечный кредит.

В любом случае банк потребует паспорта собственников, выписку из ЕГРН на продаваемое имущество, документ об отсутствии долгов по коммуналке, а также оценку недвижимости.

Каковы риски? 

Не все готовы рискнуть и купить недвижимость, находящуюся в залоге у банка.

Меньше всего в этом случае рискует заемщик-продавец. Он защищен по закону, ведь его права зарегистрированы в Росреестре, и не лишится жилья, пока оно в залоге.

А вот для покупателя больше риска. Здесь может выясниться, что продавец не согласовал продажу залогового имущества с кредитором, или сам продавец может “исчезнуть” после получения задатка и погашения ипотеки. 

Именно поэтому для совершения комфортной сделки при продаже залогового жилья лучше сотрудничать с банком и опытными риэлторами. Такая сделка будет выгодна для всех ее участников.