В текущем году на фоне санкций и колебания ключевой ставки ипотека для многих семей стала менее доступной. Кредиторы стали практиковать разные формы отсрочек платежей. На первый план выходят иные способы приобретения недвижимости, без необходимости выплачивать всю сумму сразу. Альтернативой традиционной ипотеке выступает покупка недвижимого имущества в лизинг. Есть ли выгода в приобретении недвижимости в лизинг? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Что такое лизинг недвижимости?

Фактически, лизинг — это способ аренды жилья или коммерческой недвижимости, при котором клиент может его выкупить. Владелец имущества и лизингополучатель заключают договор лизинга: аренда с правом выкупа. Чаще всего недвижимость переходит в собственность лизингополучателя после совершения последнего платежа. Но иногда стороны договариваются об иных, не противоречащих закону, условиях. 

Как купить недвижимость в лизинг

Для оформления лизинга нужно выбрать недвижимость, а также лизинговую компанию с подходящими условиями. На сайте выбранной лизинговой компании заполняют анкету. В заявке на лизинг указывают стоимость недвижимого имущества, срок лизинга и свои контактные данные. 

Менеджер проработает детали сделки, направит коммерческое предложение и перечень необходимых документов. Полученные бумаги компания проанализирует, и если финансовое состояние потенциального лизингополучателя надежное, сделку, вероятно, одобрят.

Проект договора клиенту следует внимательно изучить и подписать. Потом внести авансовый платеж по лизинговому договору и дождаться передачи недвижимости.

Особенности для граждан и юридических лиц

В лизинговой сделке могут принять участие граждане и юридические лица. Сам порядок предоставления недвижимости похож. При этом, например, юридическое лицо покупает в лизинг коммерческую недвижимость, а граждане – жилой фонд. 

Особенности лизинга определены законом №164-ФЗ. Сторонами сделки выступают:

Лизингодатель – лицо, которое покупает недвижимость и передает ее в пользование лизингополучателю на оговоренных договором условиях.

Лизингополучатель – лицо, которому предоставляется недвижимость и которое обязано в установленный договором срок выплатить ее стоимость.

Продавец – собственник имущества, передающий его одной из сторон сделки (в зависимости от условий договора) за плату по соглашению.

Кому подходит лизинг

Часто клиент имеет постоянный, но неофициальный доход. Поэтому ему трудно купить недвижимость в ипотеку в классическом смысле. В этом случае ему может подойти лизинг. Также это могут быть клиенты с плохой кредитной историей или заемщики с небольшим доходом. Для таких категорий граждан лизинг жилья может стать единственным доступным способом приобрести имущество.

Лизинговые компании в России часто предлагают более лояльные условия аренды, чем банки. Это связано с тем, что лизингодатель ничем не рискует, ведь имущество, чаще всего, принадлежит ему до полной выплаты долга. А если клиент допускает просрочки, его просто выселяют, а имущество возвращается обратно владельцу — лизинговой компании. 

Виды лизинга для граждан

Лизинг предполагает оперативную и финансовую аренду. Первый в России почти не используется: аренда в чистом виде без права выкупа невыгодна. 

Классически используют финансовую аренду. Лизинговая компания проверяет клиента и выбранный им объект недвижимости, потом покупает его у продавца и сдает в аренду лизингополучателю на долгий срок. А по окончании срока клиент-арендатор выплачивает остаточную стоимость и таким образом выкупает жилье.

Особенности лизингового договора

Договор лизинга должен содержать:

• Характеристики недвижимости (адрес, этаж, метраж).
• Фиксированную стоимость объекта.
• Срок действия договора и условия его продления.
• Размер первого взноса.
• Схему платежей по договору.
• Порядок передачи имущества в собственность при досрочном погашении.
• Условия возврата денег в случае расторжения сделки.

Какие нужны документы?

Как правило, для заключения лизинговой сделки нужны:

• документы, устанавливающие право владельца недвижимости;
• документы техинвентаризации;
• договор купли-продажи;
• документы о передаче имущества (например, акт приема-передачи);
• выписка из Росреестра;

• документы о стоимости квартиры;
• фотографии недвижимости;
• сведения о рыночной стоимости.

Порядок погашения и штрафы

Платеж по лизинговому договору состоит из двух частей: арендная плата, чтобы выкупить недвижимость, и вознаграждение лизингодателя, размер которого сразу указывается в договоре.

Если платеж по лизингу не вносить вовремя, начисляется неустойка в виде пени. 

Часто в лизинговом договоре указывают требование лизинговой компании об открытии клиентом расчетного счета. На счету должна быть неснижаемая сумма, которую компания может списать в счет оплаты долга, если лизингополучатель пропустил платеж два раза подряд.

Плюсы лизинга для клиента

• Нет высоких требований к доходам

Поэтому жилую недвижимость стоимостью до 30 млн можно оформить за неделю, при этом нужен минимум документов.

• Низкий первоначальный взнос

Часто первоначальный взнос при лизинге составляет 10% или немного больше.

• Не нужно беспокоиться о страховке

Компания сама позаботится об оформлении страховки, но в лизинговые платежи будет включена ее стоимость.

• Удобно погашать платежи

Платить можно каждый месяц или ежеквартально. А также по соглашению сторон можно выкупить имущество досрочно.

• Без поручителей и залога

А значит нет необходимости проводить процедуры, связанные, например, с оформлением ипотеки.

• Клиент не рискует в случае незаконной сделки

Лизингодатель проверяет недвижимость перед выкупом, ведь она некоторое время будет его собственностью. Если сделку признают незаконной, пострадает, в первую очередь, владелец, а это лизинговая компания.

• Не нужно платить налог 

Налог на приобретаемое имущество в этом случае выплачивает лизингодатель.

• Быстрое заселение и выкуп жилья

После заключения договора и внесения аванса лизингодержатель может въехать в новое жилье, а после окончания срока договора — выкупить его по остаточной стоимости и стать собственником недвижимости.

Недостатки лизинга

• Мало распространен на рынке 

Рынок кредитования и рынок аренды являются достаточно насыщенными и конкурентными, тогда как рынок лизинга недвижимости можно назвать  узким.

• Условия диктует лизингодатель

У лизинга небольшая конкуренции, как в аренде или ипотеке, поэтому условия работы в своем секторе диктует лизингодатель. Отсюда высокая стоимость арендной части ежемесячного платежа и самого объекта недвижимости.

• Большая переплата

Ежемесячные платежи часто выше в 2 раза по сравнению с обычными арендными или ипотечными платежами. Переплата за жилье в лизинг больше, чем переплата по ипотеке: разница может достигать 30% и более. При аренде жилья может и не быть переплаты, но плательщик остается и без денег, и без жилья.

• Нет лизинга первичного рынка 

В лизинг нельзя оформить строящееся или не введенное в эксплуатацию имущество, то есть недвижимость без документов.

• Риск ареста или залога недвижимости

До окончания соглашения о лизинге недвижимость принадлежит лизингодателю. Она может оказаться под арестом или иным видом обременения, если, например, у компании финансовые трудности. 

Кроме того, компания может взять кредит под залог лизингового имущества. В этом случае лизингополучатель рискует остаться без имущества, если компания не выплатит кредит. 

• Максимальный срок действия договора – 10 лет

Это меньше, чем, например, может быть при ипотеке. Поэтому при высокой стоимости имущества выплаты могут быть для лизингополучателя ощутимыми.

• Оформление собственности после окончательного расчета

 В течение всего периода арендования, лизингополучатель рискует быть выселенным в случае просрочки платежей без возможности возврата потраченных средств.

• Нельзя сдавать в аренду

Недвижимость в лизинге запрещено сдавать в аренду третьим лицам.

Что выгоднее: аренда, ипотека или лизинг? 

Все зависит от цели клиента. Если на короткий срок, то лучше аренда. Если надолго, то выбираем ипотеку или лизинг. Первая более популярна, потому что обходится дешевле. В лизинге могут быть высокими проценты. При этом лизинг проще получить, чем ипотеку. Лизинг может быть выгоден тому, кто хочет купить дорогое имущество на длительный  срок, но банки отказывают в ипотеке. 

Советы профессионалов: лизинг без проблем

• Выбирайте компании, которые давно на рынке.
• Проверьте регистрацию лизингового договора в Росреестре.
• Указывайте в договоре условия досрочного погашения и пересчета процентов: быстрее станете владельцем жилья.
• Внесите сумму аванса больше, чем требуется по договору: регулярные платежи будут меньше. 
• Обязательно пропишите в соглашении условия досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон: ситуации бывают разные.
• Подумайте дважды: может, лучше одолжить некоторую сумму под низкий процент, чем переплачивать десять лет по высокой процентной ставке.