Россияне стали чаще приобретать жилье в ипотеку. Согласно статистике более 60% всех сделок совершается с использованием ипотечного кредита. Чтобы оформить заем на приобретение имущества, не нужно владеть специальными знаниями. При этом важно ориентироваться в тонкостях всего процесса и понимать, для чего нужны те или иные документы. Много вопросов возникает по регистрации закладной на недвижимость по ипотеке, которую требуют кредитные организации. Разбираемся, что из себя представляет этот документ, как его оформлять и какие права получает банк.

Кому нужна закладная?

Закладная — это ценная бумага, согласно которой купленное в ипотеку недвижимое имущество отдается банку в залог в обмен на денежные средства, выданные заемщику. Этот документ гарантирует кредитору, что заемщик не откажется от своих платежных обязательств. В случае отказа в выплате плановых платежей или допущение просрочки по платежам, кредитор продаст имущество, которое находится в залоге, и гарантировано получит свои деньги, выданные в ипотеку. Поэтому закладная нужна, в первую очередь, именно кредитным организациям, так как данный документ снижает риск, на который идет банк. 

Закон не обязывает заемщика при приобретении недвижимости в ипотеку оформлять закладную, но в большинстве кредитных организаций регистрация документа обязательна. Так банк пытается упростить себе процесс возврата долга, если клиент отказывается платить по счетам.

Если в кредитной организации есть закладная на недвижимость, ей не нужно собирать массу разных бумаг, которые бы подтверждали требования ценной бумаги. Банк может предъявить закладную, ведь в ней содержится вся необходимая информация. По словам экспертов, без закладной выдают ипотеку в основном только крупные банки.

Когда клиент добросовестно платит по ипотечным обязательствам, ему не нужно волноваться по поводу наличия закладной. Иногда ее оформление для заемщика является возможностью воспользоваться лояльными условиями кредитования. 

Форма закладной не установлена, поэтому может отличаться в разных кредитных организациях. При этом в ней обязательно должны быть указаны все сведения, касающиеся условий договора по ипотеке:

• паспортные данные клиента;
• данные кредитора: название организации, адресные данные, реквизиты, номер лицензии и другое;
• информация о залоговой недвижимости: оценочная стоимость, подтверждение права собственности и другие сведения;
• сведения об обременении в пользу третьих лиц;
• условия выдачи ипотечного кредита.

Как оформляется закладная?

Кредитная организация самостоятельно оформляет закладную и иные необходимые документы. По факту для закладной нужны те же бумаги, что и для основного ипотечного договора:

• паспорта всех заемщиков;
• выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
• оценка стоимости жилья;
• справки о доходах заемщика и созаемщиков;
• страховой полис на недвижимое имущество.

Заемщику нужно только поставить подпись и передать документы на регистрацию в Росреестр.

Удобно, если клиент имеет электронную подпись. В этом случае даже не нужно идти в банк: все оформляется дистанционно. Сертификат электронной подписи можно получить заранее в аккредитованных центрах. Стоимость выпуска сертификата электронной подписи разнится в зависимости от центра-изготовителя и функционала самой подписи. Срок действия электронной подписи обычно составляет один год.

Некоторые крупные банки выпускают электронную подпись для участников сделки в процессе ее проведения. Это существенно ускоряет саму сделку купли-продажи и экономит время всех ее участников.

В случае оформления электронной сделки банк сам направит закладную  в Росреестр. В Росреестре закладной присвоят номер — до внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости закладная не имеет законной силы и не несет правовых последствий. За регистрацию сделки заемщику нужно заплатить государственную пошлину. Размер госпошлины  зависит от того, заключает он сделку как физическое или как юридическое лицо.

После регистрации сделки в Росреестре кредитной организации передаются сведения о регистрационной записи о переходе права собственности на заемщика, а также сведения об обременении.

Закладная оформляется в одном экземпляре, и он хранится у кредитора. Заемщик же получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности на недвижимость, а в ней содержится информация об условиях обременения. 

Заемщик может взять у кредитной организации копию закладной. Если банк потеряет или испортит оригинал, можно использовать копию. Удобнее будет оформить электронную закладную. В этом случае она вряд ли потеряется, а все действия по закладной отследит Росреестр.

Как кредитор использует закладную?

Закладная дает кредитной организации определенные гарантии, что долг будет возвращен. Например, если заемщик не погашает задолженность по ипотеке, банк может продать залоговую недвижимость. И это не единственный вариант, как кредитор может распорядиться ценной бумагой до полного погашения долга по ипотеке заемщиком. Иногда кредитор перепродает долг другой кредитной организации или лицу. Как правило, это происходит, если банку требуются деньги. Возможность перепродажи банком закладной обычно указывается в ипотечном договоре, который нужно внимательно читать перед подписанием.

Даже если ипотечные обязательства не оформлены закладной, кредитор может их перепродать по своему желанию.

Кредитная организация может использовать закладную следующим образом:

1. Частичная перепродажа.

Банк может продать другой кредитной организации часть залога. Заемщику не нужно ничего менять: он платит по старым реквизитам, а банк сам переводит деньги на счет нового кредитора.

1. Переуступка прав

Кредитор может продать другой кредитной организации закладную и кредит по ипотеке. Для клиента меняется расчетный счет, куда он перечисляет ежемесячные платежи.

1. Обмен 

Банк может обменяться закладными с другой кредитной организацией. Чаще всего реквизиты для заемщика остаются неизменными.

1. Изготовление эмиссионных бумаг 

В этом случае банк делит закладную на несколько частей и продает их по-отдельности. Заемщик продолжает выплачивать долг как и раньше. При этом полученную от него сумму банк также делит на части и направляет новым кредиторам.

Новые владельцы ценной бумаги получают, как правило, те же условия договора. Чаще всего для заемщика даже при перепродаже его долговых обязательств не изменится ничего, за исключением реквизитов для ежемесячных выплат.

Что происходит с закладной после погашения ипотеки?

Закладная действует, пока заемщик не выплатит долг банку. После этого действие закладной аннулируется. Для этого банк направляет информацию о полном исполнении обязательств клиентом в Росреестр. Последний, в свою очередь, аннулирует запись об обременении в ЕРГН. Бумажную закладную в этом случае могут вернуть собственнику недвижимости с отметкой, что долг погашен. 

Если оформлялась электронная закладная, после погашения записи о ней в ЕГРН клиента просто уведомят о снятии обременения по номеру телефона или по электронной почте.

Важно!

Иногда заемщик забывает проверить, действительно ли обременение с недвижимости снято. Это можно сделать на сайте Росреестра. Нужно указать адрес объекта недвижимости или его кадастровый номер. Или воспользоваться сайтом «Госуслуги», сведения о статусе недвижимости можно найти в разделе “Мои объекты”.  

Каждый заемщик должен понимать, что закладная — это гарант выполнения кредитных обязательств, и относится к этому спокойно. Грамотно оформить закладную, зарегистрировать в ЕГРН, исправно погашать ежемесячные платежи — эти шаги сделают сделку максимально безопасной.