Как оформить залог по договору займа и не лишиться недвижимости

  1. Получаем согласие всех собственников
  2. Заключаем договор займа и залога 
  3. Почему опасно заключать договор купли-продажи при залоге недвижимости
    1. Как минимизировать риски при купле-продаже 
    2. Проходим государственную регистрацию

Под залог можно отдавать дома, дачи, квартиры, комнаты и другие жилые помещения, земельные участки, гаражи, офисы, промышленные, складские строения. Однако получение займа или кредита под залог недвижимости сопряжено с финансовыми рисками. Как минимум – существенной переплатой, как максимум – потерей собственности.

Чтобы оформить договор займа под залог недвижимости с минимальным риском, учитывайте шесть рекомендаций:

  1. Получите согласие всех собственников недвижимого имущества перед заключением сделки.
  2. Отталкивайтесь от своих реальных финансовых возможностей.
  3. Изучите юридические последствия при невыплате займа.
  4. Убедитесь, что оформляете договор займа и залога, а не купли-продажи.
  5. Проверьте точность информации в документах.
    1. Зарегистрируйтесь в Росреестре.

Получаем согласие всех собственников

По закону, сделка считается недействительной, если нет согласия от всех собственников недвижимости. Здесь важно учитывать три факта:

  • согласие оформляют у нотариуса;
  • недвижимое имущество нельзя заложить, если у него есть несовершеннолетние собственники;
  • наличие несовершеннолетних, прописанных в квартире, не влияет на сделку.

Заключаем договор займа и залога 

При оформлении сделки важно заключить договор займа и залога, а не купли-продажи. Он регулируется ГК РФ. По закону, заемщик получает от кредитора заем в виде денег или имущества, обязуясь погасить долг в течение установленного времени. Заложенная недвижимость позволяет подкрепить обязательства, не передавая прав на собственность.

Если заемщик не соблюдает сроки кредитор имеет право взыскать задолженность через суд. В этом случае недвижимость продают на публичных торгах, вырученные деньги идут на погашение долга, а остаток возвращают заемщику.

Факт: в соответствии со статьей 348 ГК РФ и ФЗ №102 «Об ипотеке», существуют исключения, при которых кредитор не имеет права инициировать продажу заложенной недвижимости. Вне зависимости от того, что заемщик просрочил выплаты или не выполнил других обязательств.

Почему опасно заключать договор купли-продажи при залоге недвижимости

Недобросовестные кредиторы предлагают оформить договор купли-продажи, при котором заемщик продает квартиру, имея право на обратный выкуп. Такой способ получения займа имеет множество минусов:

  • заемщик оказывается незащищенной стороной, поскольку законодательно такое кредитование не предусмотрено. Он лишается защиты ст. 348 ГК РФ и ФЗ №102;
  • кредитор становится собственником и получает возможность присвоить имущество при малейшей просрочке платежа;
  • нет гарантий, что недвижимость будет возвращена в собственность даже при надлежащем выполнении обязательств;
  • в большинстве случаев при судебном разбирательстве суд принимает сторону кредитора. Не учитывают даже тот факт, что рассматриваемое жилье считается единственным у истца.

Если сделку все же придется оформить через куплю-продажу, рекомендуем придерживаться следующих советов. 

Как минимизировать риски при купле-продаже 

  1. Оформите в отдельном порядке соглашение о денежном займе, обязанности кредитора по продаже и вашем праве обратно выкупить недвижимое имущество. Иначе суд может посчитать, что была оформлена лишь сделка купли-продажи.
  2. Правильно оцените свои финансовые возможности. При оформлении договора на продажу заемщик лишается прав даже на малейшую просрочку.
  3. Оцените юридические риски. Став собственником, кредитор оказывается в выигрышном положении. При судебном разбирательстве можно рассчитывать лишь на то, что суд признает сделку недействительной. Вследствие ее притворности (по 170 статье ГК РФ, п. 2) либо кабальности (неблагоприятные условия для заемщика). Однако это сложно доказать, из-за чего такие суд редко удовлетворяет иск заемщика.

Как действуют кредиторы-мошенники. При оформлении договора купли-продажи они устанавливают более высокую цену недвижимости, чем требовалось для займа. Это позволяет им придать сделке законный вид и минимизировать ответственность. Заемщик при любом раскладе оказывается в невыгодном положении, поскольку трудно доказать, что была выдана меньшая сумма. При этом даже если суд признает выдачу займа недействительной, придется возвращать большую сумму.

Проходим государственную регистрацию

Для регистрации договора займа и залога недвижимого имущества понадобятся следующие документы:

  • квитанция об оплате госпошлины. Физическим лицам госпошлина обойдется в 1 000 рублей, юридическим – 4 000;
  • выписка из ЕГРН о недвижимом имуществе и правах на него;
  • паспорт;
  • совместное заявление залогодержателя и залогодателя (в соответствии с ФЗ №102, ст. 20, п. 1);
  • доверенность, если регистрацией занимаются третьи лица.

С этим пакетом документов заемщику нужно обратиться в Росреестр для регистрации. Процесс занимает 5-15 рабочих дней.

Важно: если кредитор не упоминает о государственной регистрации – это повод засомневаться в его добросовестности.

Оформление договора займа и залога позволит минимизировать финансовые риски. Главное – получить согласие всех собственников, изучить документы перед подписанием и зарегистрировать их в Росреестре.

Выделите опечатку и нажмите Ctrl + Enter, чтобы отправить сообщение об ошибке.